Coluna O Novo Processo Civil Brasileiro / Coordenador Gilberto Bruschi

1. Benfeitorias. Indenização e Retenção

As benfeitorias, consoante o art. 96, e §§, do CC, são obras ou despesas realizadas no bem, e têm por finalidade: conservá-lo (benfeitorias necessárias), melhorá-lo (benfeitorias úteis) ou embelezá-lo (benfeitorias voluptuárias).

Na relação locatícia, as benfeitorias realizadas no imóvel têm grande relevância, haja vista as discussões de ordem prática que suscitam, em particular em relação ao direito à indenização e de retenção.

E, por conta disso, o art. 35, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), cuida das benfeitorias, estabelecendo, em síntese, que, em relação à possibilidade e de indenização e ao exercício de direito de retenção, vale o que estiver ajustado contratualmente; e tão-somente se omisso o pacto, aplicam-se as disposições legais.

É o que se verifica pela edição da Súmula 335, do STJ, inclusive, que estabelece da maneira seguinte: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Tudo isso coaduna-se com a regra do art. 578, do CC, referente à locação de coisas, que estatui ser válida disposição contratual que veda indenização a qualquer benfeitoria, como também direito de retenção (art. 578, do CC).

Verifica-se, já de saída, que se trata de matéria de ordem patrimonial, sem espaço para intervenção estatal, em que a legislação, assim, permite às partes contratantes liberdade para dispor sobre essa questão.

Veja-se o que já decidido pelo TJSP:

"APELAÇÃO CÍVEL. Locação de imóvel. Ação de indenização. Contrato de locação que prevê expressamente a necessidade de autorização por escrito do locador para reformas no imóvel. Cláusula contratual prevendo a renúncia ao direito de indenização. Sentença mantida. Apelação desprovida" (TJSP, 33.ª Câm. do Sétimo Grupo (Ext. 2.° TAC), Apel. 9173300-45.2003.8.26.0000, rel. Des. MARIO A. SILVEIRA, j. em 17/01/2007).

"LOCAÇÃO. ACESSÕES. INDENIZAÇÃO POR EDIFICAÇÕES REALIZADAS NO IMÓVEL ALUGADO. RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO E INSTRUMENTOS CORRELATOS.

Não se pode admitir que o locatário pretenda o ressarcimento de edificação feita no imóvel alugado, quando o contrato prevê que a obra reverterá automaticamente como propriedade do locador. Essa disposição reveste-se de perfeita legalidade não se opondo a qualquer norma de ordem pública, enquadrando-se no princípio da liberdade contratual que regula a relação locatícia. Recurso desprovido" (TJSP, 35.ª Câm. do Oitavo Grupo (Ext. 2.° TAC), Apel. 9091450-27.2007.8.26.0000, rel. Des. CARLOS VON ADAMEK, j. em 06/08/2007).

O TJSP já decidiu pelo afastamento do direito à indenização por benfeitorias – e também acessões – ao imóvel no curso da ação de despejo, por meio de compensação, sem impedir, contudo, a discussão sobre direito ao ressarcimento em via própria.

Nesse sentido:

"LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. OBRAS QUE IMPLICARAM BENFEITORIAS E ACESSÕES AO IMÓVEL. DIREITO DE RETENÇÃO. INADMISSIBILIDADE. RESSARCIMENTO. NECESSIDADE DE AÇÃO AUTÔNOMA.

Não tem o locatário direito à retenção, porque as acessões efetuadas no imóvel não estão abrangidas pela disposição do art. 35, da Lei do Inquilinato, e as benfeitorias a que este alude, igualmente, não importam tal direito, já que o contrato dispõe contrariamente e de modo expresso.

LOCAÇÃO. REALIZAÇÃO DE ACESSÕES E BENFEITORIAS. PRETENSÃO DE COMPENSÁ-LAS COM OS ALUGUERES DEVIDOS. IMPOSSIBILIDADE. RITOS INCOMPATÍVEIS.

Não assiste ao inquilino o direito de compensar os locativos atrasados com os gastos que efetuou no imóvel, uma vez que seria necessária realização de perícia, situação esta que não pode se enquadrar no rito que a lei estabelece para as ações de despejo. Assim, por incompatível o procedimento, deve, em caso de eventual ressarcimento, buscar as vias próprias.

LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PRÉVIA NOTIFICAÇÃO AO INQUILINO. DESNECESSIDADE. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ARTIGO 47, I, DA LEI 8.245/91.

Não há falar-se em notificação premonitória do locatário, pois se trata a hipótese de despejo por falta de pagamento e não de denúncia vazia" (TJSP, 7.ª Câm. do Quarto Grupo (Ex 2.° TAC), Apel. 9195349-85.2000.8.26.0000, rel. Des. MIGUEL CUCINELLI, j. em 11/06/2002).

"LOCAÇÃO. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. RECONVENCÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL EM VIRTUDE DE ACESSÃO AFIRMADA COMO INDENIZÁVEL. INADMISSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONEXIDADE ENTRE A LIDE PRINCIPAL E A SECUNDÁRIA. EXTINÇÃO DO PLEITO RECONVENCIONAL POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. ARTIGO 26, INCISO VI, DO CPC. IMPOSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO DAS DEMANDAS. DISTINÇÃO ENTRE BENFEITORIA E ACESSÃO. DECRETO DO DESALIJO.

Inadmissível a instauração de lide secundária pretendida por locatário em ação de despejo, objetivando com tal medida a manutenção da relação locatícia, porquanto ausente relação de conexidade entre ambas as demandas, nos termos do que dispõe o artigo 103 do CPC. A tese ventilada pelo locatário diz respeito à indenização por acessões, introduzidas por ele no imóvel locado, tema que não guarda nenhuma relação de conexidade com a ação de despejo, porquanto o artigo 35 da Lei de Locação, tratou tão somente da indenização por benfeitorias úteis ou necessárias, não abrangendo as acessões, cuja indenização deve ser pleiteada em ação própria, com fulcro no artigo 547 do Código Civil. Recurso não provido" (TJSP, 1.ª Câm. do Primeiro Grupo (Ex 2.° TAC), Apel. 9067060-37.2000.8.26.0000, rel. Des. AMORIM CANTUÁRIA, j. em 20/08/2002).

"1. Locação de imóvel. Indenização. Indeferimento de provas por decisão irrecorrida. Cerceamento à defesa não caracterizado.

2. Gastos em benfeitorias e acessões. Despesas não comprovadas. Inviável a apuração. Improcedência mantida" (TJSP, 2.ª Câm. do Primeiro Grupo (Ex 2.° TAC), Apel. 0014074-65.2000.8.26.0000, rel. Des. VIANNA COTRIM, j. em 16/12/2002).

"Ação de Indenização. Locação de Imóveis. Benfeitorias realizadas pelo locatário. Improcedência. Alegado cabimento da reparação, por comprovada a realização das obras e por ter havido acordo verbal a tanto. Desacolhimento. Previsão contratual de inindenizabilidade delas. Validade da convenção. Falta de prova bastante de acordo prevendo a reparação. Aplicação do art. 35 da Lei do Inquilinato, com observância do contratado. Ressarcimento indevido. Recurso improvido. Autoriza o artigo 35 da Lei do Inquilinato que disponham as partes expressamente pela não indenização das benfeitorias ou pela inexistência de direito à retenção. Inocorrente, daí, abusividade ou qualquer nulidade de pleno direito, sendo regular e legal essa previsão convencional e havendo de ser acatada. Como única dicção possível da cláusula contratual de não indenizabilidade e de inexistência de direito de retenção, ante o fim a que se destinava a locação, a de que as partes, quando mencionaram benfeitorias, pretenderam fazer referência às obras que lá realizaria o locatário, para tornar o terreno utilizável para o fim ao qual almejava destiná-lo" (TJSP, 1.ª Câm. Primeiro Grupo (Extinto 2.° TAC), Apel. 9078080-54.2002.8.26.0000, rel. Des. VIEIRA DE MORAES, j. em 14/09/2004).

"LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. EMBARGOS DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS (ACESSÕES INDUSTRIAIS). IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO NOS AUTOS DO DESPEJO OU DE EMBARGOS DE RETENÇÃO.

Já tendo sido postulado o direito de retenção, por meio de outros embargos e pedido em contestação, sobre a questão já se operou a preclusão. Ainda mais porque expressamente consignado em agravo de instrumento que eventual direito de indenização deve ser postulado em ação própria, sem nenhum vínculo processual que obste o prosseguimento do despejo. Recurso desprovido" (TJSP, 3.ª Câm. do Segundo Grupo (Extinto 2.° TAC), Apel. 9117586-03.2003.8.26.0000, rel. Des. CAMBREA FILHO, j. em 17/02/2004).

"LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DISTINÇÃO ENTRE BENFEITORIAS E ACESSÕES. COMPENSAÇÃO COM OS ALUGUERES DEVIDOS. DESCABIMENTO.

Construções novas, conceituadas como acessões, feitas pelo locatário no imóvel locado, não são consideradas como benfeitorias para fins de indenização na ação de despejo" (TJSP, 29.ª Câm. do D. Quinto Grupo (Ext. 2.° TAC), Apel. 9206773-56.2002.8.26.0000, rel. Des. FRANCISCO THOMAZ, j. em 04/05/2005).

"AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS.

1. Não estadeia cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando os aspectos decisivos da causa já se afloram suficientemente líquidos a embasar convencimento do magistrado.
2. Descabe nos limites angustos desta lide, máxime porque não formulou a apelante pleito reconvencional, apreciação a respeito de eventual direito indenizatório por acessões ou benfeitorias que haja introduzido no imóvel, até porque no contrato renunciou ao direito de retenção e de Indenização.
3. Face ao princípio da causalidade, bem aplicada a sucumbência a apelante, até beneficiada pelo encargo da lide referente à honorária.
4. Rejeitada a preliminar, nega-se provimento ao recurso" (TJSP, 25.ª Câm. do Terceiro Grupo (Ext. 2.° TAC), Apel. 9187176-33.2004.8.26.0000, rel. Des. VANDERCI ÁLVARES, j. em 02/06/2005).

O TJSP, porém, em sentido diverso, permitindo a indenização, em ação de despejo, já decidiu, nestes termos:

"LOCAÇÃO DE IMÓVEIS.

Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis. Reconvenção. Indenização por acessão. Parcial procedência. Recurso improvido. Consistindo a acessão na aderência de uma coisa à outra, de modo que a primeira absorva a segunda, o que a distingue do conceito de benfeitorias, deve ser indenizada pelo locador ao locatário, evitando-se o enriquecimento sem causa" (TJSP, 11.ª Câm. do Sexto Grupo (Ex 2.° TAC), Apel. 9085276-46.2000.8.26.0000, rel. Des. EGIDIO GIACOIA, j. em 17/06/2002).

"Contrato de locação em Shopping. Exigência de aquisição de ações de empresa como condição de futura locação. Absurda desvalorização das ações. Locupletamento caracterizado. Determinação de restituição do valor da compra das ações com juros e correção monetária de caderneta de poupança. Apelo provido. Sentença reformada. Acessão e benfeitoria. Distinções. Espaço para locação em Shopping Center no osso. Cláusula de contrato de locação que veda indenização de benfeitorias. Obras realizadas pelo inquilino que caracterizam verdadeira construção. Indenização pelas acessões devidas (apurada em cautelar antecipatória de prova). Apelo não provido. Sentença mantida. Locação de espaço em Shopping. Garantia de proteção à concorrência inexistente. Apelo não provido. Sentença mantida" (TJSP, 28.ª Câm. do Quarto Grupo (Ext. 2.° TAC), Apel. 9160604-35.2007.8.26.0000, rel. Des. EDMUNDO LELLIS FILHO, j. em 07/08/2007).

Na hipótese de omissão contratual, são indenizáveis, e permitem direito de retenção, (a) as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e (b) as benfeitorias úteis, desde que autorizadas pelo locador.

As benfeitorias voluptuárias, por sua vez, não são indenizáveis; e podem ser levantadas, desde que sua retirada não afete a estrutura do bem. É o que dispõe o art. 36, da Lei 8.245/91.

 

2 Acessões. Indenização e Retenção

Em que pese os arts. 35 e 36, da Lei 8.245/91, cuidarem das benfeitorias, que, repita-se, são as despesas com a conservação do bem, elas não se confundem, todavia, com as acessões, que são construções e obras novas no imóvel, o qual, por seu turno, é de propriedade do locador (edificação em imóvel alheio), e que, portanto, não estão dispostas na legislação do inquilinato.

Embora não se confundam benfeitorias e acessões, vem prevalecendo o entendimento de ampliação das benfeitorias do art. 35, da Lei 8.245/91, para alcançar também as acessões.

É o que já decidiu o TJSP, nestes termos:

"LOCAÇÃO. COBRANÇA. BENFEITORIAS.

Indevida a indenização por benfeitorias, ou acessão, se o locatário renunciou expressamente a esse direito no contrato de locação. As acessões estão incluídas no conceito de benfeitorias, ante os termos do contrato (artigo 112 do Código Civil). Apelo improvido" (TJSP, 35.ª Câm. do Oitavo Grupo (Ext. 2.° TAC), Apel. 9058140-40.2001.8.26.0000, rel. Des. JOSÉ MALERBI, j. em 21/11/2005).

E, dessa maneira, o locatário tem direito à indenização pelas acessões, com base no que estabelecido no art. 1.255, caput, do CC, nestes termos: “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”.

Ademais, o STJ entende também ser possível a retenção do imóvel, pelo possuidor de boa-fé, até que seja indenizado pelas acessões nele realizadas.

Nesse sentido:

"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ACESSÕES. DIREITO DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção do imóvel, pelo possuidor de boa-fé, até que seja indenizado pelas acessões nele realizadas. Precedentes.
2. Recurso especial conhecido e improvido" (STJ, 5.ª T., REsp 805.522/RS, rel. Min. ARNALDO ESTEVES LIMA, j. em 07/12/2006, DJU de 05/02/2007, p. 351).[1]

E também:

"PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO.

POSSE. POSSIBILIDADE. BOA-FÉ RECONHECIDA. OFENSA AO ART. 535 DO CPC NÃO CONFIGURADA. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. MERA INSATISFAÇÃO COM O JULGADO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ.

1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "o direito de retenção é prerrogativa de quem, com boa-fé, é possuidor de alguma coisa. Exige-se, portanto, para sua configuração, a coexistência de pelo menos duas condições: a) posse; e b) boa-fé" (REsp 863.939/RJ, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 04/11/2008, DJe 24/11/2008).
2. A instância de origem reconheceu que "a posse cabia a ré, donde se extrai que existia direito de posse (ainda que como fato) e que a posse até então exercida pela ré era de boa- fé".
3. O possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis e, por semelhança, das acessões, sob pena de enriquecimento ilícito (REsp 1.316.895/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Rel. p/ Acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/06/2013, DJe 28/06/2013).
4. Mantida a decisão que deu provimento ao Recurso Especial dos ora agravados.
5. Por outro lado, a pretensão da Autarquia Previdenciária não merecia acolhida, uma vez que não se configurou a alegada ofensa ao artigo 535 do Código de Processo Civil, pois o Tribunal de origem julgou integralmente a lide e solucionou, de maneira amplamente fundamentada, a controvérsia, tal como lhe foi apresentada.
6. Não é cabível o reconhecimento do direito de retenção, em situações em que o particular ocupa irregularmente área pública, uma vez que o particular jamais poderá ser considerado possuidor, senão mero detentor, sendo irrelevante falar em posse de boa ou má-fé (REsp 1.183.266/PR, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, julgado em 10/05/2011, DJe 18/05/2011).
7. No entanto, a Corte a quo consignou que "esse fundamento, contudo, não se aplica à hipótese dos autos, em que decidido em ação transitada em julgado que, na disputa entre o INSS e a ora ré, a posse caberia a estes últimos".
8. O caso assume claros contornos fático-probatórios e iniciar qualquer juízo valorativo, para acolhimento da tese do recorrente, excederia as razões colacionadas no aresto objurgado, implicando revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, o que é vedado em Recurso Especial, ante o disposto na Súmula 7/STJ.
9. Agravo Interno não provido" (STJ, 2.ª T., AgInt no REsp 1.565.816/PR, rel. Min. HERMAN BENJAMIN, j. em 1.º/09/2016, DJe de 06/10/2016).

O TJSP já decidiu:

"Locação não residencial. Denúncia vazia. Procedência. Reconhecimento do direito do locatário a indenização e retenção por acessões. As edificações ou construções, conquanto acessões industriais, equiparam-se às benfeitorias úteis, admitida a pretensão à retenção. Hipótese em que tal conclusão mais se afigura ajustada, porque o contrato autoriza expressamente a construção e prevê forma de indenização ao locatário. Possibilidade de o direito de retenção ser postulado em contestação. Contexto da réplica que encerra impugnação ao valor indenizatório pretendido pelo apelado. Avaliações apresentadas por imobiliárias que não se revestem de rigor técnico e não conferem a necessária certeza moral para a fixação do valor da indenização devida. Valor que deverá ser fixado em liquidação por arbitramento. Recurso parcialmente provido" (TJSP, 28.ª Câm. do D. Quarto Grupo (Ext. 2.° TAC), Apel. 9199575-94.2004.8.26.0000, rel. Des. CESAR LACERDA, j. em 06/09/2005).

O TJSP, todavia, também já decidiu em sentido contrário.

Senão, veja-se:

"Cuidando-se de acessões não há possibilidade do exercício do direito de retenção, pois tal direito somente é permitido às benfeitorias necessárias definidas no artigo 63, § 3.º, do Código Civil, e úteis, realizadas com o consentimento expresso do dono" (TJSP, 11.ª Câm. do Sexto Grupo (Ex 2.° TAC), Apel. 9138831-75.2000.8.26.0000, rel. Des. ARTUR MARQUES, j. em 07/04/2003).

"LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. REVISIONAL DE ALUGUEL. DECADÊNCIA. PROPOSITURA POSTERIOR AO PRAZO ESTABELECIDO NA LEI 8.245/91. ACESSÕES. DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO. AÇÃO IMPRÓPRIA. SENTENÇA ULTRA PETITA. NULIDADE QUANTO AO EXCESSO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARBITRAMENTO. OBSERVAÇÃO DO ART. 20, § 3, DO CPC. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO. RECURSO DO REQUERIDO PROVIDO EM PARTE" (TJSP, 29.ª Câm. do Quinto Grupo (Ext. 2.° TAC), Apel. 9112673-07.2005.8.26.0000, rel. Des. FERRAZ FELISARDO, j. em 12/09/2007).

 

3. Reflexo Patrimonial no Aluguel das Benfeitorias e Acessões

Há, no entanto, uma questão, igualmente de ordem prática, e que em especial relevo, e que se refere ao reflexo patrimonial no valor do aluguel das benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel.

O STJ já decidiu que, mesmo em sede de ação renovatória do contrato de locação comercial, já deve refletir o valor patrimonial das benfeitorias realizadas pelo locatário no valor do aluguel, na medida em que se incorporam ao bem de domínio do locador.

Senão, veja-se:

"CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. NOVO ALUGUEL. INCLUSÃO DAS BENFEITORIAS. REDUÇÃO DA PERIODICIDADE.

Em sede de ação renovatória de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem.

A jurisprudência pacifica deste Tribunal tem admitido a alteração do pacto para reduzir a periodicidade do reajuste do aluguel, com vistas a manter o equilíbrio econômico do mesmo, em face do fenômeno da inflação.

Recurso especial conhecido e desprovido" (STJ, 6.ª T., REsp 65.677/RJ, rel. Min. VICENTE LEAL, j. em 02/12/1996, DJU de 12/08/1997, p. 36.284).

"LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. ALUGUEL. FIXAÇÃO. INCLUSÃO DE BENFEITORIA. BASE DE CÁLCULO. ADMISSIBILIDADE.

1- Consubstanciando a benfeitoria acessão incorporada ao patrimônio do locador, deve ser considerada para efeito da fixação do novo aluguel revisado, sem vez para alegar-se enriquecimento ilícito por parte do proprietário, pois que o contrário ocorreria na hipótese de desconsiderar-se as benfeitorias em tais cálculos.

2- Precedentes do STJ.

3- Recurso conhecido pela alínea "c" e provido" (STJ, 5.ª T., REsp 172.791/PR, rel. Min. EDSON VIDIGAL, j. em 03/08/1999, DJU de 25/10/1999, p. 116).

"LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. BENFEITORIAS. VALOR DO ALUGUEL.

Em sede de ação renovatória de locação não residencial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem.

Precedente (REsp 172.791/PR, DJU de 25/10/1999).

Recurso desprovido" (STJ, 5.ª T., REsp 203.200/PR, rel. Min. FELIX FISCHER, j. em 14/12/1999, DJU de 02/05/2000, p. 161).

"CIVIL E COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. BENFEITORIAS EFETUADAS PELO LOCATÁRIO. INCLUSÃO NA BASE DE CÁLCULO PARA A FIXAÇÃO DO ALUGUEL.

ADMISSIBILIDADE.

1 - Eventuais benfeitorias realizadas pelo locatário devem ser levadas em conta, na fixação do valor do aluguel, por ocasião da ação renovatória, porquanto esses acessórios se incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem, não havendo, pois, se falar em enriquecimento ilícito. Precedentes desta Corte.

2 - Embargos de divergência rejeitados" (STJ, 3.ª Seção, EREsp 172.791/PR, rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, j. em 13/09/2000, DJU de 09/10/2000, p. 121; RT 786/235).

O TJSP também já teve a oportunidade de apreciar essa questão, decidindo no mesmo sentido, conforme a seguir:

"As benfeitorias introduzidas pelo locatário que, por força de cláusula contratual, se incorporaram ao prédio, passando então a pertencer ao locador, devem ser consideradas para efeito de cálculo do valor da renovação" (TJSP, 28.ª Câm. do D. Quarto Grupo (Ext. 2.° TAC), Apel. 9171197-94.2005.8.26.0000, rel. Des. AMARAL VIEIRA, j. em 10/05/2005).

Esse reflexo patrimonial das benfeitorias no imóvel, e que se incorporam ao bem de domínio do locador, deve ser verificado não apenas na ação renovatória, como, igualmente, em ação revisional de aluguel, conforme decidido pelo STJ, nestes termos:

"CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO REVISIONAL. NOVO ALUGUEL. INCLUSÃO DAS BENFEITORIAS.

Em sede de ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem.

Precedentes do STJ.

Recurso especial conhecido e provido" (STJ, 6.ª T., REsp 201.563/RJ, rel. Min. VICENTE LEAL, j. em 06/09/2001, DJU de 1.º/10/2001, p. 254).

O TJSP, nessa mesma linha, já decidiu:

"Locação Ação revisional. Procedência. Apelação da ré. Inexistência de prova de que existiu redução dos valores dos alugueres na região em que está situado o imóvel. Pelo contrário, há prova de que o mesmo imóvel, após a desocupação pela apelante, foi alugado pelo valor pleiteado pela apelada. Mezanino. Obra executada pela inquilina. Área impossível de ser suprimida. Acessão. Incorporação ao imóvel por expressa disposição contratual. Na avaliação do aluguel, devem ser consideradas as benfeitorias e acessões introduzidas pelo locatário para aferição do novo aluguel. Doutrina e jurisprudência desta Corte e do Egrégio STJ. Apelação não provida" (TJSP, 12.ª Câm. do Sexto Grupo (Ex 2.° TAC), Apel. 9206558-51.2000.8.26.0000, rel. Des. ROMEU RICUPERO, j. em 31/01/2003).

Posteriormente, porém, essa posição foi revista pelo STJ, que, em leading case, passou a entender que, na medida em que a ação revisional não se confunde com a renovatória de locação, porque naquela se objetiva apenas revisitar o valor do locativo à realidade do mercado, ao passo que nesta se busca modificar a própria relação contratual, na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato; e que tais acessões, porém, podem ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, já que se cuida de um novo contrato.

Veja-se, nesse sentido:

"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. TEMPESTIVIDADE RECONHECIDA EM SEGUNDO GRAU. SUBSTABELECIMENTO SEM RESERVAS. PRAZO EM DOBRO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. ÁREA NOVA CONSTRUÍDA PELO LOCATÁRIO. ACESSÃO. CÁLCULO DO NOVO ALUGUEL. OMISSÕES NÃO VERIFICADAS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO EM MESA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA EMBARGANTE. NULIDADE DESCARACTERIZADA.

1. Verificada a efetiva cisão na representação das rés, passando a ter advogados distintos, caracteriza-se o direito ao prazo em dobro (art. 191 do CPC), sendo tempestivos os embargos de declaração opostos na origem.
2. Omissões não caracterizadas, tendo em vista que o acórdão recorrido enfrentou as questões jurídicas apresentadas pelas partes, havendo o necessário prequestionamento, implícito ou explícito.
3. O julgamento dos embargos de declaração independe de publicação de pauta, inexistindo nulidade que deva ser decretada.
4. A ação revisional não se confunde com a renovatória de locação.

Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato.

5. Recurso especial improvido" (STJ, 4.ª T., REsp 1.411.420/DF, rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, j. em 19/05/2015, DJe de 12/11/2015).

Extrai-se desse julgado o seguinte:

"No âmbito de contrato de locação comercial, não é cabível ação revisional para majoração do valor de aluguel, com base em valorização decorrente de acessão realizada pelo locatário. Isso porque, a modificação dos valores só pode ocorrer ao término do contrato de locação, em ação renovatória. Ademais, se o locatário recebesse de imediato o valor gasto na obra, poderia aplicar tal importância, o que justificaria o aumento do aluguel com base na nova área construída. Entretanto, recebendo somente ao final do contrato, o valor investido na obra pelo locatário ficará imobilizado, cabendo-lhe, por esforço e trabalho próprios, fazer com que a acessão edificada seja efetivamente transformada em lucros".

Observe-se que foram apresentados embargos de divergência (EREsp 1.411.420/DF), os quais, por maioria, não foram acolhidos; e houve embargos de declaração (EDcl no EREsp 1.411.420/DF), que tiveram efeitos infringentes (ou modificativos), com determinação para re-apreciação dessa questão, que, então, encontra-se sub judice. Houve, posteriormente, novos embargos de declaração (EDcl nos EDcl nos ERESP 1.411.420/DF), que, embora acolhidos em parte, essa parte não alterou o que decido.

Impende anotar o voto-vencido proferido pela Min. NANCY ANDRIGHI, no EREsp 1.411.420/DF, que, em resumo, foi exarado nos termos seguintes: a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual acessão realizada pelo locatário, com autorização do locador. É essa, justamente, a questão que deverá ser re-apreciada, ou seja, permitindo-se que, mesmo em ação revisional, no curso do próprio contrato, haja revisão do valor do aluguel, com reflexo das acessões.

Em 03/06/2020, e como amplamente divulgado, a Corte Especial do STJ, dando continuidade ao julgamento, confirmou, por maioria, o entendimento perfilhado pela Min. NANCY ANDRIGHI, ou seja, permitiu a majoração do locativo em ação revisional, independentemente de novo contrato, portanto, em decorrência de benfeitorias introduzidas no imóvel pelo próprio locatário.

A solução aventada para essa situação (mas não para o caso concreto desse leading case), de forma a dar maior segurança jurídica, seria a estruturação por meio de contrato built to suit (BTS), que contém aspectos de construção e de locação, consubstanciando-se em relação jurídica pela qual uma das partes (contratado) assume custos e administração de uma obra (construção ou reforma de imóvel) com características próprias para o futuro usuário (contratante), a fim de atender às suas necessidades, que, em contrapartida, compromete-se, a partir da conclusão e ocupação, a remunerar o investimento realizado pelo contratado, que repassa ao contratante a integralidade do custo do empreendimento, a título de subsequente contrato de locação, diluindo esse custo ao longo da sua vigência e por período longo,[2] uma vez que, conforme o art. 54-A, § 1.º, da Lei 8.245/91 (conforme a redação dada pela Lei 12.744/2012), pode ser “convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”.

 

Notas e Referências

[1] Na realidade, esse já era um posicionamento adotado pelo STJ, que não verificava distinção, para fins de retenção, entre acessões e benfeitorias.

"POSSUIDOR. CONSTRUÇÕES. INDENIZAÇÃO. RETENÇÃO.

O direito a ressarcimento por construções, que se reconheceu ao possuidor, garante-se com a retenção. Inexistência de razão para tratamento diferenciado de acessões e benfeitorias, quanto ao ponto. Tanto mais que o Código Civil nem sempre empregou os termos no sentido rigorosamente técnico, como se depreende de seu artigo 548" (STJ, 3.ª T., REsp 28.489/SP, rel. Min. EDUARDO RIBEIRO, j. em 19/10/1993, DJU de 22/11/1993, p. 24.946).

E também:

"ACESSÃO. Construções. Posse de boa-fé. Retenção.

O possuidor de boa-fé tem direito à retenção do bem enquanto não indenizado pelas construções (acessões) erguidas sobre o imóvel.

Precedentes.

Recurso conhecido e provido" (STJ, 4.ª T., REsp 430.810/MS, rel. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, j. em 1.º/10/2002, DJU de 18/11/2002, p. 226).

[2] Nesse sentido: STJ, 4.ª T., REsp 1.868.651/MA, rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, j. em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020, e STJ, 5.ª T, RHC 116.360/PR, rel. Min. LEOPOLDO DE ARRUDA RAPOSO (Desembargador Convocado do TJPE), j. em 04/12/2019, DJe de 06/12/2019).

 

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