Breves comentários sobre locação de imóveis

02/03/2017

Por Valmir Pereira Alcantara - 02/03/2017

Antes de iniciarmos nossos estudos, faz-se necessário entendermos o liame existente entre o homem e o bem, valendo-nos das teorias que tratam do tema e a legislação aplicável.

Segundo o jurista Carlos Roberto Gonçalves, o Direito das Coisas é o complexo das normas reguladoras das relações jurídicas entre os homens, em face dos bens corpóreos suscetíveis de apropriação, sendo bem, em sentido filosófico, tudo o que satisfaz uma necessidade humana[1].

O Código Civil Brasileiro divide a matéria em duas partes, sendo a posse e a propriedade.

Sobre a posse, essa palavra inculca a ideia de poder de fato exercido sobre certa coisa, de modo não fugaz, mas duradouro e, por isso, implica, antes de mais nada, uma relação material entre uma pessoa (que exerce o poder) e a coisa (sobre a qual ele é exercido).[2]

É uma situação de fato na qual alguém mantém determinada coisa sob a sua guarda e para o seu uso ou gozo, tendo ou não a intenção de considerá-la como sendo de sua propriedade.[3]

Diferente de detenção, vocábulo reservado para designar a posse não assistida pela proteção possessória e inábil a gerar a usucapião. Caracteriza-se pelo exercício de poder sobre a coisa sem animus domini, ou seja, sem que o detentor se entenda dono, sabendo que exerce tal poder em nome alheio.

Já a propriedade, segundo Maria Helena Diniz, é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como reivindicar de quem injustamente o detenha[4].

Pois bem, diante desse cenário, o que é locação?

Segundo a tradição romana, de onde se origina nosso Direito, a locatio-conductio rerum compreendia o aluguel de coisas móveis e imóveis; a locatio-conductio operarum abrangia a locação de serviços; e a locatio-conductio operis tratava da locação de obra ou empreitada[5].

Limitar-nos-emos ao que pertine à locação de coisas imóveis, em cuja definição de Caio Mario “é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder temporariamente o uso e o gozo de uma coisa não fungível, mediante certa remuneração”[6].

Ainda na lição do nobre professor, as partes denominam-se locador, ou senhorio, ou arrendador[7]; e locatário, ou inquilino, ou arrendatário. O preço diz-se também aluguel, ou aluguer, ou renda. Na sua caracterização jurídica, diz-se que a locação é um contrato pessoal, bilateral, oneroso, consensual e de execução sucessiva. É um contrato pessoal, no sentido de que gera um direito de crédito.

O Código Civil Brasileiro define locação em seu artigo 565, de forma muito semelhante ao aventado alhures como o instituto pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição, que se denomina aluguel.

Entretanto, é necessário se fazer uma diferenciação entre locação de coisas e locação de imóveis, sendo as primeiras tratadas pelas disposições do Código Civil e as segundas pelo regramento da lei 8.245/91, como manifestação do princípio da especialidade de normas, contido no artigo 79 dessa lei.

A lei de locação de imóveis urbanos, 8.245/91, disciplina as locações de imóveis urbanos para fins residenciais, temporada, não residenciais e locações comerciais. As demais locações de bens móveis, vagas autônomas de garagem, espaços de publicidade, apart-hotéis e arrendamentos mercantis, continuam sendo regidas pelo Código Civil. Imóveis de propriedade de pessoas jurídicas de direito público interno recebem regramento especial à parte.

Ensina-nos o Professor Caio Mário que a locação é constituída de 05 elementos, quais sejam: coisa, preço, consentimento, prazo e forma.

Para a coisa ser objeto de locação deve ser corpórea ou incorpórea; móvel ou imóvel; inteira ou fracionada.

O preço, representado pelo aluguel, é peça chave da locação por fazer parte de sua definição, possibilitando a distinção do Comodato[8], que é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, que se perfaz com a tradição, nos termos do art. 579 do Código Civil.

A lei do inquilinato proíbe a estipulação do valor do aluguel em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Entretanto, é sabido que o poder de compra da moeda nacional é variável por diversas razões, o que torna muito comum a utilização de indicadores mercadológicos para o reajustamento do valor do aluguel, respeitando-se os parâmetros legais contidos na lei nº 9.069/94, que instituiu o plano Real e balizou o período mínimo de 12 meses para atualização de valores.

Assim, na maioria dos contratos, o valor do aluguel é fixo por 12 meses, quando sofre a correção baseada na variação acumulada do índice eleito pelas partes.

A propósito, a natureza da dívida de aluguel é quesível (quérable), devendo o locador reclamá-la no domicílio de locatário, não obstante, por convenção das partes em contrato, poder submetê-la ao caráter portável (dette portable) em que o locatário tem de oferecer ao solutio no domicílio do senhorio[9].

Consenso, por sua vez, é o elemento anímico da locação, gerador do vínculo jurídico e subordinado à capacidade das partes.

Assim, a legitimidade para locar, ao contrário do que muito se ouve, não se subsumi somente ao proprietário do imóvel[10], mas também abarca outras personalidades jurídicas, tais como: o espólio do proprietário falecido, antes da partilha do inventário; o usufrutuário; os pais do menor proprietário; o possuidor; o condômino de condomínio indiviso; o cônjuge do proprietário; o mandatário (procurador); e o próprio locatário (na sublocação).

Vejamos.

A partícula “...ceder à outra...” das definições de locação supramencionadas caracteriza o ato pelo qual o locador cede a posse ao locatário, posse essa denominada direta, reservando para si a posse indireta.

O que se transmite na locação é a posse do bem. O locador tem uma posse integrada, ou seja, a posse direta e a indireta, nos termos do artigo 1197 do Código Civil.

Considerando que pelo contrato de locação, o locador transfere ao locatário a posse direta, todo aquele que tem a posse direta pode ser locador. Até um posseiro, que tenha invadido o imóvel e que, por omissão do proprietário e na sua ausência, tenha uma posse justa.

Há, no entanto, algumas exceções, onde o locador é obrigado a apresentar o título de propriedade, contidos na lei 8.245/91, quais sejam: o pedido de retomada para uso próprio (Artigo 47, III); demolição, edificação ou reforma com aumento de área (Artigos. 47, IV e 53, II); reparações urgentes determinadas pelo poder público (Artigo 9º, IV); registro do contrato na matrícula do imóvel.

No tocante ao registro do contrato, o inciso III do art. 169 da Lei dos Registros Públicos, alterado pelo artigo 81 da Lei de Locações menciona que, para o registro ou a averbação do contrato de locação no Registro Imobiliário é preciso que nele haja coincidência entre o nome do locador e o do proprietário. Assim, quando o locador não é proprietário, o contrato (em tese) não pode ser registrado no Registro de Imóveis.

Locatário, por sua vez, poderá sê-lo qualquer pessoa capaz de direitos e obrigações, que esteja na plena disponibilidade da sua capacidade jurídica. Questiona-se, entretanto, se o proprietário da coisa pode ser locatário. Tal assertiva só se valida se o uso da coisa, por força de contrato ou em virtude de lei pertencer validamente a outrem[11].

No caso de condomínio indiviso o Código Civil estabelece, no art. 1314, que nenhum condômino pode, sem prévio consentimento dos outros, dar posse, uso, ou gozo da propriedade a estranhos.

Portanto, o contrato de locação, em tese, teria de ser assinado por todos os condôminos, ou então, é preciso que haja autorização escrita, ou uma procuração dos demais, se um só consta do contrato. Entretanto a Lei de Locações determina, no art. 2º, que havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários, se o contrário não se estipulou.

Outra questão muito corriqueira é a respeito do cônjuge do proprietário do imóvel, que poderá perfeitamente ser locador se estiver na posse direta do imóvel.

Se a sublocação é expressamente permitida no contrato de locação, o locatário tem legitimidade para ser locador, então denominado sublocador. Assim, haverá duas relações jurídicas, ou seja, uma entre locador e locatário (locação principal), e outra entre sublocador e sublocatário (locação acessória)

Nesse caso não há relação jurídica entre sublocatário e locador, mas os liames obrigacionais estão adstritos ao pactuado nos respectivos contratos, e na sua ausência, no que dispuser a lei.

O usufrutuário pode ser locador de imóveis. Isso se dá pelo fato de que o usufruto[12] é o direito real conferido a alguém de retirar, temporariamente, da coisa alheia os frutos e utilidades que ela produz, sem alterar-lhe a substância.

Nesse contexto, o usufrutuário[13] é o que detém os poderes de usar e gozar da coisa, explorando-a economicamente; e o nu-proprietário é o proprietário do bem que, em razão do usufruto, perdeu o jus utendi e o jus fruendi, conservando, porém, o conteúdo do domínio, o jus disponendi.

Pois bem. Deter o direito de usar e gozar da coisa implica em ter posse sobre ela, bem como os frutos podem muito bem ser exemplificados como aluguéis.

Entretanto, segundo disposição do artigo 7º da lei do inquilinato, a locação poderá ser desfeita se, no caso de extinção do usufruto[14], houver denúncia do contrato de locação, salvo se houver anuência do nu-proprietário no contrato se a propriedade for consolidada em nome do usufrutuário.

Isto se dá pelo ato de que houve uma oneração do imóvel, pela qual não poderia responder o nu-proprietário quando da retomada de sua propriedade plena sobre o bem, a não ser que tenha ciência da locação, quando de sua instituição.

Pela própria definição, a locação é um contrato temporário, o que é incompatível com a estipulação de sua perpetuidade[15], a despeito de outros institutos jurídicos entabulados no Código Civil Vigente.

Nessa seara, o prazo contratual pode ser livremente pactuado, sendo a única ressalva que a lei faz em seu art. 3º é a exigência de anuência conjugal para prazos iguais ou superiores a 10 (dez) anos, sendo o cônjuge desobrigado a respeitar o prazo excedente se preterido na outorga.

Com essa medida, segundo Silvio de Salvo Venosa[16], o legislador procurou evitar que um cônjuge onere indevidamente o patrimônio comum.

Pegando carona na questão de prazo contratual, a nova redação do artigo 4º da lei do inquilinato, trazida pela lei 12.744/2012, menciona que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2 do art. 54-A[17], o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Isso, em suma, implica na impossibilidade de o Locador solicitar a devolução do imóvel durante a vigência do contrato, independentemente do motivo que apresente. Trata-se de notória privação aos direitos inerentes à propriedade, com o respaldo legal baseado no princípio jurídico do “pacta sunt servanda”.

Por outro lado, o inquilino não se obriga ao cumprimento integral do contrato, desde que, na entrega antecipada do bem, arque com a multa contratualmente prevista, e na sua falta, o que for judicialmente arbitrado.

Tratando-se de contrato por prazo indeterminado, não há que se falar em multa, desde que o locador seja cientificado da decisão do inquilino com prazo mínimo de 30 (trinta) dias anteriores à desocupação, caso contrário, aí sim, fica passivo de multa correspondente a 01 (um) aluguel vigente.

O contrato de locação não está adstrito à forma, podendo ser verbal ou expresso, o que poderá facilitar ou dificultar no momento em que se necessitar fazer prova acerca de sua existência.

Ensina Caio Mario[18] que a locação tem uma finalidade, um objeto conceitual, que é proporcionar ao locatário a utilização da coisa. Daí o dever fundamental do locador assegurar ao locatário seu uso pacífico, e responder pela sua aptidão para ser utilizada.

Nessa seara, Silvio Venosa comenta que qualquer transgressão dos deveres legais do locador permite a rescisão da locação. Faltando o locador com suas obrigações, abre-se ao locatário a possibilidade não só de rescindir a locação, mas também de pedir perdas e danos[19].

Como obrigação do locador, podemos classificar segundo abaixo:

1. Entrega da coisa. Cumpre ao Locador entregar a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina.

2. Manutenção da Coisa em estado de servir. Além de entregar a coisa alugada para o fim a que se destina, deve o locador manter a coisa para esse fim.

Ensina Caio Mário que, embora vigente o princípio da “exceptio non adimpleti contractus”, não há previsão legal para a retenção dos aluguéis pelo locatário na ocasião em que falta o locador com sua obrigação, sob pena de converter-se a situação em pretexto para o locatário esquivar-se da sua obrigação de pagar o aluguel.

Evidentemente que reparações no imóvel de modo a mantê-lo recaem sobre o locatário, que não pode quedar-se inerte à deterioração do bem decorrente do uso do imóvel.

3. Dever de Garantia. O locador tem o dever de garantir ao locatário o uso pacífico da coisa, voltando-se contra situações que ameaçariam a plena utilização do imóvel pelo inquilino, tais como: vícios da coisa, incômodo e turbações de terceiros, abstenção de incômodos, atos de vizinhos e co-locatários, evicção, atos da administração e desapropriação.

Já o inquilino tem seus deveres elencados no art. 23 da Lei 8.245/91[20]

Segundo Maria Helena Diniz, as obrigações do locatário encontram-se na lei 8.245/91, apresentando-se em um rol longe de ser exaustivo, já que, além daquelas obrigações legais, haverá as previstas nas cláusulas contratuais e em outros dispositivos da lei[21].

Ensina Venosa que a situação deve ser vista no caso concreto, tendo-se em mira a tipificação da infração no extenso rol de obrigações do locatário, descrito na lei, sendo certo que atualmente a jurisprudência entende que “infrações contratuais leves não autorizam a rescisão do contrato, especialmente quando, não refletindo má-fé do inquilino, deixaram de ocasionar qualquer prejuízo ao locador” (JTACSP 418/177)[22].

Tratemos agora da distinção entre a locação e demais institutos do Direito Positivo Brasileiro.

Consoante se afere da lição de Serpa Lopes[23], é interessante que se trace um comparativo entre a locação e demais institutos, eis que não são poucos os pontos de contato eles.

Com relação à compra e venda, o jurista menciona que só se diferencia a locação da compra e venda, em relação à função da coisa e do preço; na compra e venda há transferência da coisa, de um patrimônio a outro, ao passo que, na locação, a transferência se projeta apenas quanto ao seu uso e gozo; na compra e venda o preço representa a contraprestação do valor transmitido, ao passo que, na locação, o preço corresponde à retribuição devida pela função da utilidade da coisa a serviço do locatário. Na locação, como na compra e venda, esses três requisitos são essenciais.

Quanto ao comodato, ensina que, embora realizando a mesma função da locação, dela se distingue por se tratar de um empréstimo gratuito, não contando com um dos elementos essenciais da locação, que é o preço.

No que pertine ao depósito, relata que enquanto a locação é um contrato consensual, oneroso, e tem a duração voltada ao gozo e uso da coisa locada; no Depósito trata-se de contrato real, em regra gratuito, e tem duração baseada na guarda da coisa sem utilização pelo depositário.

Embora atualmente extinta de nosso ordenamento jurídico, a enfiteuse foi objeto de estudo do mencionado jurista, que no comparativo com a locação, destaca-se as seguintes características: há uso e gozo amplo do imóvel; irredutibilidade do foro; perpetuidade; possibilitava a disponibilidade do imóvel, respeitado o direito de preferência do senhorio; direito real mantido com a obrigação do pagamento do foro; e suscetível de consolidar-se ao enfiteuta. Todas essas características vão de encontro com a locação, por tratar-se apenas de um direito pessoal de gozo sobre a coisa, mediante uma contraprestação.

No comparativo com o usufruto, leciona que enquanto na locação o direito do locatário funda-se sobre a obrigação do locador, no usufruto o direito do usufrutuário é autônomo; o locatário pode exigir que a coisa esteja em condições de lhe servir quando recebe o bem, já o usufrutuário deve recebê-la da forma em que se encontrar no ato da posse; a perda do imóvel objeto do usufruto pode ensejar sua extinção, e na locação a rescisão do contrato ou a diminuição do aluguel; o locador pode utilizar a coisa arrendada, desde que não afete o direito do locatário, já no usufruto tal possibilidade é vedada; a locação pode ser cedida, já no usufruto o que pode ser cedido é o seu exercício, não a titularidade.

No que tange à anticrese, enquanto nela o uso e gozo da coisa se dão em função de garantia de um débito, na locação há um direito pessoal nascendo e extinguindo-se de acordo com o pacto estabelecido entre locador e locatário.

Não se pode estudar a locação sem explanar sobre sua cessão, sublocação e empréstimo do bem objeto do contrato.

Antes de mergulharmos nesse mundo, é interessante saber se o contrato de locação é ou não “intuitu personae”. Vejamos.

Ensina Maria Helena Diniz que os contratos pessoais são aqueles em que a pessoa do contratante é considerada pelo outro como elemento determinante de sua conclusão. A pessoa do contratante, nesses contratos, tem influência decisiva no consentimento do outro, que tem interesse em que as obrigações contratuais sejam por ele cumpridas, por sua habilidade particular, competência idoneidade, etc.

Os contratos impessoais são aqueles em que a pessoa do contratante é juridicamente indiferente. Pouco importa quem execute a obrigação; o único objetivo é que a prestação seja cumprida.

A jurista fecha a questão mencionando que a distinção entre os contratos “intuitu personae” e impessoais reveste-se de grande importância, em virtude das consequências práticas decorrentes da natureza personalíssima dos negócios pertencentes à primeira categoria que: a) são intransmissíveis, não podendo ser executados por outrem; assim sendo, com o óbito do devedor, extinguir-se-ão, pois os sucessores não poderão cumprir a prestação, que era personalíssima; b) não podem ser cedidos, de modo que, se substituído o devedor, ter-se-á a celebração de novo contrato; c) são anuláveis, havendo erro essencial sobre a pessoa do contratante[24].

Nessa esteira, Serpa Lopes doutrina que do ter ou não o locatário o direito de ceder a sua locação ou o de sublocar é que se pode concluir quando a locação possui ou não uma feição de contrato “intuitu personae[25].

Consequentemente entendemos que o contrato de locação será “intuitu personae” à medida em que não houver consentimento do locador à transferência da locação, nos termos da lei.

Mas, a final de contas, o que se entende por cessão, sublocação e empréstimo na locação de imóveis urbanos?

Segundo Silvio Venosa[26], a sublocação é um contrato derivado. Existe um contrato derivado ou subcontrato quando sua existência decorre exclusivamente de outro contrato. Nesse negócio existe também um contrato-base ou contrato-principal, do qual emerge o contrato-derivado. A existência do contrato-base é então causa geradora do subcontrato.

No subcontrato, uma das partes do contrato-base participa do outro contrato tendo em vista sua posição originária na primeira avença.

Como consequência da derivação, o direito contido no subcontrato tem como limite o direito contido no contrato-base; sua extensão não pode ser ultrapassada. Aplica-se o princípio segundo o qual ninguém pode transferir mais direito do que tem (“Nemo plus iuris ad alium transferre potest quad non habet”). Por isso que se extingue a sublocação quando extingue a locação[27].

Já em relação à cessão, Maria Helena Diniz, citando Antônio Chaves, define-a como alienação ou transferência a outrem da posição contratual do locatário, enfim, a transmissão, para outra pessoa, dos direitos e deveres que lhe competem. A cessão não implica transmissão da relação locatícia, mas tão somente dos direitos, pretensões, ações e exceções que tinha o cedente contra o locador, e consequentemente assunção, pelo cessionário, dos deveres, obrigações e situações passivas nas ações e exceções. O inquilino desliga-se da condição de locatário primitivo, vinculando o cessionário ao locador[28].

Por fim, o empréstimo parcial ou total da coisa locada, seria uma cessão, a título provisório e gratuito, pelo locatário, de parte ou da totalidade do prédio, como dever de restituí-lo em breve tempo. O locatário só poderá emprestar o bem alugado se obtiver anuência prévia e por escrito do locador, e continuará, perante este, como responsável pelo bem.

Tornando mais didática a compreensão sobre o tema, tratemos das diferenças entre os institutos, segundo ensina Serpa Lopes.

tabela

É relevante comentar que a doutrina ora se refere a “locação comercial”, ora a “locação não residencial”.Questiona-se sobre a cessão da sublocação e da sublocação da sublocação, que, desde que cumpridos os requisitos de cada instituto, não vemos óbice para a existência de ambas.

Primeiramente, define-se comércio como permutação; troca; compra e venda de produtos ou valores; mercado ou negócio. Já por residência entende-se por moradia habitual em lugar certo; domicílio[29].

Ora, não obstante a antiga Lei de Luvas ter assegurado a renovação das locações destinadas ao uso comercial ou industrial, a jurisprudência que nela se embasava tendeu a admitir a proteção às locações que tecnicamente nada possuíam de mercantis em sua origem.

Já a atual lei de locação de imóveis urbanos pôs termo à discussão, gozando da proteção à renovação as locações cuja atividade realizada do imóvel tem a finalidade de lucro, entendendo-se também nessa dicção as atividades profissionais como de advogado, médico, arquiteto, etc. Pairando dúvida quanto à finalidade lucrativa dever-se-á analisar o caso concreto.

Entretanto, em qualquer situação, englobando a locação também uma dependência residencial, a preponderância do uso comercial ou lucrativo é que deve ser examinada, sendo, pois, a residência tratada como acessório da locação[30].

Logo, tecnicamente não há distinção entre os termos “locação comercial” e “locação não residencial”. Entretanto, em nossa modesta forma de analisar o assunto, vemos que seria possível classificar as locações, utilizando-se as referidas nomenclaturas, para defini-las da seguinte forma:

- Locações comerciais: nas quais se exercerá atividade eminentemente mercantil, como por exemplo, uma loja de material de construção, salão de beleza, agência bancária, etc.

- Locações não residenciais: aquela que não tem fim residencial, tampouco comercial, ou seja, é aquela caracterizada como pessoas jurídicas destinadas a atividades recreativas, esportivas, filantrópicas, etc..

Observando as conceituações acima é oportuno frisar o conceito de fundo de comércio, também conhecido como ponto comercial.

Em muitas oportunidades, vimos em cartazes pela cidade os dizeres: “Passa-se o ponto”.

Qual o significado dessa oferta? O imóvel está à venda? Ou o mobiliário que nele se encontra?

O ponto comercial, ou o fundo de comércio é, além do lugar onde o comerciante exerce a sua atividade, é também composto por uma elaboração abstrata, fruto da inteligência e do conhecimento humano, que se consubstancia faticamente no decorrer da atividade do empresário, que por intermédio de alguns anos de trabalho em determinado local, propicia uma valorização do imóvel para determinada atividade comercial.

Assim, em resposta aos questionamentos acima, os dizeres “passa-se o ponto” significa a colocação à venda de um complexo integrado pela coleção de móveis e utensílios utilizados para a realização da atividade, bem como da abstração jurídica da existência de um lugar onde certa atividade é exercida, conhecida, referenciada e com clientela.

Segundo Rodrigo Marinho Christini[31], desde a Lei de Luvas (Decreto 24.150) o ponto comercial já tinha definição e começa a existir sempre que o comerciante estabelecido em local determinado comece a chamar a atenção e atrair clientela, e quando o próprio ordenamento jurídico tratava de protegê-lo, rogava que assim fosse: contrato com prazo determinado; prazo contratual de no mínimo 05 (cinco) anos; e arrendatário em exploração de sua atividade por, no mínimo, 03 (três) anos ininterruptos.

Já a atual lei do inquilinato trouxe os mesmos requisitos, porém com certo refino em sua especificação, cuja interpretação fora complementada pela doutrina.

A ideia trazida pelo Decreto 24.150 e mantida pela Lei 8.245/91 é que, enquanto o comerciante (empresário pelo Código Civil atual) é proprietário do imóvel onde exerce sua atividade, a proteção do uso e gozo do espaço segue o regramento da lei civil geral. Entretanto, aquele que necessita de alugar o imóvel para exercício do labor recebe a proteção do instituto da prorrogação compulsória para tanto, que se materializa pela ação renovatória.

Trata-se de procedimento litigioso proposto pelo inquilino para manter a locação do imóvel, independentemente da vontade do locador, desde que cumpridos os requisitos do art. 51 da lei 8245/91, quais sejam: (I) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (II) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (III) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Visando o equilíbrio das relações instituídas, o citado diploma legal prevê situações em que a proteção ao fundo de comércio é mitigada e traz no art. 52 as seguintes exceções: (I) por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; (II) o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Não é defeso por lei um número ilimitado de prorrogações compulsórias do prazo locatício, podendo se cogitar que o inquilino fique eternamente no imóvel. Não que a finalidade da locação seja esta, mas é certo que se o inquilino cumprir todas as obrigações contratuais, bem como os requisitos mencionados acima, e não houver motivos para a retomada do imóvel pelo locador, o contrato será prorrogado.

O atento leitor pode questionar acerca do embate entre o direito a prorrogação compulsória da locação e o direito de propriedade, uma vez que, o proprietário poderá não mais ter a posse direta do imóvel se o inquilino cumprir suas obrigações e exercer seus direitos garantidos por lei.

Vejamos.

Não podemos olvidar do que fora visto anteriormente sobre a propriedade, que em suma é o direito de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.

Enquanto perdurar a locação, o proprietário afasta-se naturalmente do direito de usar e gozar do bem, eis que lhe é direito apenas a posse indireta do bem. Entretanto não há óbice para que dele possa dispor, pois a locação não tem o condão de obstar tal direito sob pena de perder seu objeto e sua razão de existência.

Tudo isso sem contar que o proprietário recebe o aluguel para abrir mão da posse direta do imóvel, como contraprestação ao direito de usar e gozar do imóvel pertencente ao inquilino enquanto perdurar a locação.

Poderá, também, o proprietário reivindicar o imóvel contra quem quer que o detenha injustamente, direito este que, por ser umbilicalmente ligado à propriedade, é defeso ao inquilino exercê-lo, exceto no que tange ao direito de posse.

Paralelo a isso, a lei brilhantemente previu situações em que o proprietário poderá contar com seu patrimônio para amparo seu ou de sociedade que tenha participação sua ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente. Segundo Luiz Antonio Scavone Jr.[32], trata-se da “exceção de retomada”, onde o direito do inquilino sucumbe ante o direito do proprietário em usar e gozar do bem de sua propriedade.

Há quem defenda a legitimidade da “ação negatória de prorrogação”, ajuizada pelo locador quando, embora o inquilino tenha direito à ação renovatória, o proprietário não deseje a prorrogação, por vários motivos, dentre eles as exceções trazidas pelo artigo 52 da lei 8.245/91 (acórdãos nºs 5681 e 2005.001. 51.933 da 3ª e 15ª Câm. Cível dos Tribunais de Justiça da Bahia e do Rio de Janeiro, julgados em 22/03/2000 e 19/07/2006, respectivamente).

Pelo exposto, é possível notar que o direito de propriedade constitucionalmente previsto não é maculado pelo exercício do direito do inquilino, que se equilibram, embasados pela legislação que dá supedâneo à ambos no limite de suas necessidades.

O tema nos convida a debater acerca de uma questão bastante corriqueira entre os estudiosos do tema: renovação e prorrogação são sinônimas?

Segundo Aurélio Buarque de Holanda[33], prorrogação significa ato ou efeito de prorrogar; dilação ou adiamento de prazo ou de tempo. Já renovação implica em ato ou efeito de renovar; tornar novo; dar aspecto ou feição de novo; substituir por novo, por coisa nova.

Temos, de plano, dois significados diversos.

Pontes de Miranda[34] ensina que a renovação dos contratos pode ocorrer quando os contratantes queiram, desde que seja para quando terminar o prazo do contrato. Se é para eficácia antes disso, não é de renovação que se trata, mas sim de novação. Quem renova não nova, porque novar é atingir o contrato em curso, o que de modo algum acontece em se cogitando renovação. Renovação não é prorrogação: porque não prorroga, não prolonga, não estende; nem é novação: porque não atinge o contrato em curso, não o nova, nem perturba seu adimplemento. Quem quer que tenha contratado pode ofertar e obter renovação, prorrogação ou novação: o acordo entre os contraentes compõe o negócio jurídico bilateral, de que deflui, respectivamente, a eficácia renovativa, prorrogativa ou novativa. A diferença é de ordem geométrica-jurídica: na novação, o negócio jurídico novo toma o lugar do anterior, pela substituição de devedor, do credor ou da própria dívida; na prorrogação, o tempus, o prazo do negócio jurídico, prolonga-se, prorrogando o negócio jurídico mesmo; na renovação, outro negócio jurídico, novo, se justapõe ao que havia.

Não há como tratar de Ponto Comercial sem citar as luvas, artifício bastante recorrente nas relações jurídicas locatícias.

Luiz Antonio Scavone Jr., quando cita De Plácido e Silva[35], menciona que luvas, na terminologia jurídica, são gratificações ou compensações em dinheiro, dadas por uma pessoa a outra, para que consiga desta um serviço, ou dela obtenha uma preferência.

Assim, interpretando a definição alhures, o pagamento das luvas, na ocasião da contratação do imóvel, abre as portas para o uso do bem, com direito a prorrogações compulsórias nos termos da lei, não havendo razão de existir se de tal direito não pudesse gozar o inquilino[36].

Vale salientar que o direito à prorrogação compulsória não está adstrito ao pagamento das luvas, sendo esta facultada e vinculada ao negócio por ocasião da contratação.

Há quem entenda, inclusive, como Silvio Venosa[37], que a legislação atual proíbe, de qualquer modo, a cobrança de luvas, por conta da redação extraída do artigo 43 da lei 8.245/91[38].

A nosso ver, a cobrança de luvas ensejaria a incursão na contravenção penal mencionada acima nas seguintes situações: (a) No nascimento do contrato de locação por prazo inferior a 05 anos, como qual o inquilino seria prejudicado pelo desembolso do valor das luvas, sem gozar da proteção legal de ver seu contrato prorrogado coercitivamente, ensejando o enriquecimento ilícito por parte do proprietário do imóvel; (b) Na prorrogação/renovação do prazo locatício, cuja vigência tenha sido igual ou superior a 05 anos, pois o direito à prorrogação é garantido pela lei e de forma não onerosa, desde que cumpridos os requisitos e fora das exceções legais.

Quanto aos contratos cuja vigência inicial tenha sido inferior a 05 anos, entendemos ser possível a cobrança de luvas para uma renovação, desde que faça surgir ao inquilino o direito à renovação compulsória nos termos da lei, uma vez que outro negócio jurídico, novo, se justapõe ao que havia. Nesse caso, inexistindo lapso temporal entre os contratos, a somatória dos prazos fará nascer a proteção do fundo de comércio trazida pela lei, que priva o proprietário em reaver o imóvel, com as ressalvas do próprio texto legal.


Notas e Referências:

[1] Ob. Cit. Pág. 1

[2] Augusto da Penha Gonçalves. “Curso de Direitos Reais”, pág. 231.

[3] Arnoldo Wald. “Direito das Coisas”, Ob. Cit. pág. 40.

[4] Código Civil Anotado, pág. 865

[5] Ob. Cit., pág. 169

[6] Ob. Cit., pág. 169

[7] Arrendamento no sentido de sinônimo de locação, que segundo Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, é S. m. 1. Ato ou efeito de arrendar. 2. Aluguel, contrato pelo qual alguém cede a outrem, por certo tempo e preço, o uso e gozo de coisa não fungível (geralmente imóveis). 3. Instrumento desse contrato. 4. Preço estipulado para fruição da coisa arrendada. [Sin. Ger. (p. us.): arrendação]. Diferente de Arrendamento Mercantil, que segundo Fran Martins é o contrato onde uma pessoa jurídica arrenda a uma pessoa física ou jurídica, por tempo determinado, um bem comprado pela primeira de acordo com as indicações da segunda, cabendo ao arrendatário a opção de adquirir o bem arrendado findo o contrato, mediante um preço residual previamente fixado.

[8] Na lição de Washingtom de Barros Monteiro, o comodato (commodum datum) é o contrato unilateral, a título, pelo qual alguém entrega a outrem coisa infungível, para ser usada temporariamente e depois restituída.

[9] Mazeaud st Mazeaud, vol. III, nº 1122; Cunha Gonçalves, Dos Contratos em Especial, nº 210; De Page, Traité, nº 649, apud PEREIRA, Caio Mário da Silva, Ob. Cit. Pág. 176

[10] http://www.brasouza.com.br/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=19, acessado em 06/02/2017

[11] Arndts, Pandette, pág. 310, apud PEREIRA, Caio Mário da Silva, Ob. Cit., pág. 175

[12] RT 686:141, 721:182, 718:272

[13] Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, pág. 997

[14] Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; II - pelo termo de sua duração; III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer; IV - pela cessação do motivo de que se origina; V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409; VI - pela consolidação; VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395; VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

[15] Ruggiero e Maroi, Istituzione, Vol. II, § 144, apud PEREIRA, Caio Mário da Silva, Ob. Cit., pág. 177

[16] Ob. Cit., pág. 35.

[17] O citado art. 54-A trata das locações na modalidade built-to-suit, cujo objeto é implementado unicamente nas condições de servir ao inquilino, onde o prazo e o aluguel visam retribuir ao investimento realizado, por isso seu desfazimento pode ser livremente pactuado.

[18] Ob. Cit., pág. 178

[19] Ob. Cit., pág. 113.

[20] Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

[21] Lei de Locação de imóveis urbanos comentada, pág. 111

[22] Ob. Cit., pág. 125.

[23] Ob. Cit., pág. 16 - 21

[24] Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º Vol. Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, pág. 89.

[25] Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

[26] Ob. Cit. Pág. 93

[27] Lei do inquilinato Comentada, 8ª edição, Ed. Atlas, 2005, pág. 88/89

[28] Lei de Locação de imóveis urbanos comentada, pág. 83

[29] Aurélio Buarque de Holanda Ferreira. Ob. Cit. Pág. 350 e 1223

[30] Ob. Cit. Pág. 238

[31] Ob. Cit.

[32] Ob. Cit. Pág. 1117

[33] Ob. Cit. Pág. 1147 e 1216

[34] Ob. Cit. Pág. 29 e 37

[35] Ob. Cit. Pág. 1101

[36] Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo. Locação comercial – Prazo inferior a cinco anos – Cobrança de luvas – Inadmissibilidade ante a impossibilidade de renovação – Interpretação do artigo 45, da lei 8.245/1991. O contrato de locação comercial com prazo inferior a cinco anos, sem direito à renovação, não admite a cobrança de luvas, que deve ficar condicionada às vantagens que o contrato concede ao inquilino para que este possa alcançar fundo de comércio eficaz (Ap. s/ Rev. 463.048 – 1ª Câmara – Rel. Juiz Souza Aranha – 26.08.1996.

[37] Ob. Cit. Pág. 230/231

[38] Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; (...)

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Valmir Pereira Alcantara. Valmir Pereira Alcantara é Advogado, palestrante, especialista em Direito Imobiliário formado pela PUC/SP, atuante no ramo imobiliário no Banco Bradesco S.A. há mais de 15 anos. valmir.alcantara@adv.oabsp.org.br . .


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