Este artigo objetiva estudar a obrigação propter rem. A importância de estudar o referido tema deve-se às discussões do assunto nos tribunais e instâncias superiores, pelo fato de haver uma dúvida em relação a quem deve cumprir a obrigação de pagamento do imóvel, uma vez que, mesmo que já se tenha entendimento sobre a discussão, ainda assim, ano após ano, mais processos dessa natureza são iniciados nos tribunais para que sejam sentenciados. No que tange ao objetivo geral, a intenção foi entender por que esse tema gera tanta dúvida aos interessados. A metodologia empreendida foi pesquisa de cunho bibliográfico em fontes secundárias. Os principais autores utilizados para embasar a discussão desse trabalho foram Diniz (2015) e Venosa (2012). Diante do exposto, verificou-se que o tema gera discussão pelo fato de que ninguém quer cumprir a obrigação de pagamento, já que o motivo sempre é de que as pessoas, vinculadas à obrigação, alegam que, em sua maioria, não foram os autores e nem deram causa ao problema. No entanto, conclui-se que a obrigação tem intenção de não achar um culpado, mas sim, alguém que o cumpra o pagamento, no caso, o dono do imóvel
O objeto de estudo do presente trabalho são as obrigações propter rem, as quais são obrigações que estão entre os direitos real e pessoal, logo, o motivo de interesse da referida pesquisa é entender de forma clara o que vem a ser essa obrigação e quais seus efeitos no mundo jurídico, além de compreender como tal obrigação é estabelecida. E demonstrar de forma clara as particularidades desse tema e como ele se comporta no mundo jurídico. A obrigação propter rem, esta ligada diretamente aos direitos das obrigações, e é uma obrigação que se faz presente em quase todos os tipos de negócios jurídicos especialmente, nos direitos reais onde a mesma se faz mais aparente. Essa obrigação sempre perseguira o bem real estará sempre entre o sujeito e o bem.
O artigo almeja demonstrar, de forma clara, o que vem a ser a obrigação propter rem, em que campo do direito esse instrumento se encontra e qual sua natureza jurídica. Evidenciar as várias situações que podem existir para tal obrigação e, então, dizer qual a sua necessidade e seus efeitos jurídicos; por fim, compreender onde tal obrigação pode ser estabelecida.
No mundo atual, em que as obrigações são presentes em todas as áreas, de maneira que o crescimento do estado de direito está a favor de todos, visando que haja um equilíbrio dentro da sociedade, é natural que existam várias formas de obrigações, sejam elas de caráter obrigatório ou facultativo.
As obrigações passam a existir no sistema jurídico em duas forças; de um lado, está o sujeito e, no outro, a sociedade, constituindo-se como duas frações que se contrabalançam e mantendo um equilíbrio natural. Sendo assim, o negócio jurídico, que passa a ter vida sem a necessidade ou anuência do sujeito, apenas existe porque o objeto existe. O presente artigo tem a intenção de abordar esse tema de maneira evidente, apresentando as perspectivas possíveis.
ORIGEM DA OBRIGAÇÃO PROPTER REM
A obrigação propter rem tem seu surgimento a partir de um objeto ou um bem real, norteando-se especificamente entre o objeto e o sujeito, de maneira a criar uma relação obrigacional, que faz surgir, então, interesse de satisfazê-la em prol de outra, criando uma obrigação positiva ou negativa. Segundo a doutrinadora Maria Helena Diniz (2015):
A obrigação propter rem passa a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação. E uma espécie jurídica que fica entre o direito real e o pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio. Tais obrigações só existem em razão da detenção ou propriedade da coisa. (DINIZ 2015, p. 29).
De fato, sabe-se que direitos reais não criam obrigações para partes não envolvidas, como terceiros, todavia, em certos casos, importa, para a maioria das pessoas, a necessidade de não fazer certa coisa. Frente a essa possibilidade, cria-se a pergunta: existe a obrigação intermediária, que seria aquela que está entre a pessoa e o bem real?
O fato que fomenta o nascimento do vínculo obrigacional evidencia uma existência real, que, dessa maneira, representa a forma, com a qual a obrigação se norteia; assim, convém estudar acerca dos direitos reais, para conhecer a fundo suas fontes. Não há a intenção, apenas, de focar nas obrigações reais, mas sim, de entender as influências dos direitos reais sobre as obrigações propter rem. No entanto, de outro modo, não é pela aquisição de um direito real que ganha relevância no tema, mas sim, pelo fato de que, quem adquirir o bem real, dará ao possuidor o dever de satisfazer a obrigação.
As obrigações propter rem representam também um conjunto de atos entrelaçados, que nascem por meio da simples existência do bem, subordinadas às consequências que o bem trará naturalmente consigo, conduzindo, assim, ao seu cumprimento. Com funcionamento regular de sua posse, quem possui, terá o dever de extingui-la.
A obrigação propter rem nasce além da vontade do possuidor. Isso acontece pelo fato de que, havendo um bem real ou um objeto, a obrigação propter rem nascerá, seja por força de lei ou por força natural. Dessa forma, perseguirá sempre o possuidor do objeto, ou seja, aquele que for o dono da coisa terá o dever de cumprir com ela. Esse seria seu caráter negativo ou positivo, bem como a possibilidade de se exonerar da obrigação, bastando, para tanto, a renúncia do objeto ou transferido para outrem, que terá consigo o dever de satisfazer a obrigação para seu próprio benefício. O curioso é que essa obrigação não tem caráter de restringir o uso da posse, sendo assim, o seu possuidor pode dispor da coisa, gozar dela, mas, se permanecer na posse do objeto, terá que adimplir tal obrigação.
Outro ponto importante é que, como toda relação jurídica, essa também se reveste de boa-fé objetiva, segundo a qual, nos moldes dos princípios jurídicos, evidencia a base de toda obrigação, como a obrigação propter rem. Sendo assim, persegue somente a coisa quem transferi-la para outrem, seja por meio de doação ou de forma onerosa, de maneira que não estará mais obrigado a cumpri-la. Portanto, seu novo titular fica responsável por satisfazê-la, não podendo alegar, em primeiro plano, que desconhecia tal princípio, o que não é obrigação sua, uma vez que tal obrigação não nasceu anteriormente à sua aquisição, mas o direito reserva, para quem se sentir ofendido, o direito de regresso; todavia, ficará ou não no dever de cumpri-la, enquanto se fizer titular da coisa.
O Conceito
A obrigação propter rem passa a existir no mundo jurídico quando aquele que tem a posse do bem é obrigado, devido à sua posse, a satisfazer certa prestação.
A natureza jurídica
A obrigação propter rem encontra-se entre os direitos reais e os pessoais, haja vista que, por um momento, ela está para o direito real e por outras caraterísticas ligada ao próprio direito de crédito, ficando, assim, entre o sujeito ativo e passivo, que deverá realizar uma ação de prestação positiva ou negativa. Segundo entendimento majoritário da doutrina, ela é não uma obligatio, nem um jus in re. Dessa forma, vaga entre o real e pessoal, firmando-se em artificio técnico que qualifica uma categoria jurídica, a qual adere para si tanto um como outro.
Vinculação ao direito real
A obrigação propter rem nasce conforme o seu devedor, ou seja, em relação àquele que tem a posse ou domínio da coisa, ou a quem seja apenas seu possuidor, de modo que tal obrigação não persegue a pessoa, mas sim, o bem real objeto, o qual, por sua vez, estando em posse de uma pessoa, imputa a ela a obrigação de cumprir com pagamentos e se responsabilizar. Em outras palavras, essa obrigação sempre provém de um direito real, impondo-se ao seu titular. Dessa maneira, o direito que lhe deu origem ou foi repassado a ele, seja por meio de cessão de crédito, de sub-rogação ou até mesmo por sucessão por morte e outros tantos casos, faz com que a obrigação persista, acompanhando as transferências subjetivas; logo, aquele que estiver de posse do objeto tem o dever de assumi-lo para si com sua anuência, devendo satisfazer uma em favor da outra.
Possiblidade de exoneração do devedor
O devedor pode deixar de cumprir essa obrigação por meio do abandono, do direito real sobre a coisa que está sob seu domínio. Dessa forma, ele estaria desvinculado da obrigação, uma vez que não se encontra mais como titular do bem e, assim, não haveria mais necessidade de cumprir tal feito.
Transmissibilidade por meio de negócios jurídicos
O devedor pode transmitir a obrigação a outrem e o próximo, que ficar como possuidor ou titular da coisa, ficará vinculado a ela, tendo que satisfazê-la; um exemplo usual é quando um condômino deve ficar responsável pela conservação da coisa e outro caso comum é por herança, quando herda o ativo e o passivo.
Para o doutrinador Sílvio de Salvo Venosa (2012), os três fatores são primazia do direito propter rem, efetivando uma relação obrigacional, que se concretiza com nascimento, transmissão e extinção; são essas as obrigações ditas reais. O autor evidencia que a relação obrigacional se mostra por estar atribuída ou vinculada ao objeto, não podendo existir fora do mundo dos direitos reais. Quando se trata de nascimento, transmissão e extinção, tem-se a obrigação, que segue o direito com uma vinculação de acessoriedade.
Venosa (2012) ainda apresenta que a obrigação dita real forma, assim, de sua maneira, o conteúdo do direito real e sua validez, perante os sucessores do devedor, confere uma estabilidade ao conteúdo do direito (VENOSA, 2012, p.41).
Como demostrado, é necessário que, para que essa obrigação exista, é preciso ter necessariamente o direito real; caso o bem real seja transmitido, essa obrigação irá com aquele que adquirir, uma vez que há uma particularidade de ser uma obrigação acessória ao bem, de forma que não importa de quem seja, o bem sempre persistirá no principal.
Ônus reais
Ônus reais, segundo os doutrinadores, são obrigações que, em verdade, limitam o uso do bem. Em outras palavras, são o direito onerado, ou seja, quem possui terá que pagar créditos em favor do seu titular. São, portanto, obrigações periódicas que o titular da coisa terá que prestar em forma de crédito para o proprietário; exemplo: quando alguém aluga o bem imóvel de outrem, este, que ficará como possuidor do imóvel, terá que prestar periodicamente ao dono da coisa um valor mensal para gozar do bem imóvel; isso caracteriza uma obrigação de ônus real.
Com isso, fica fácil notar que ônus real, apesar de parecido, não se confunde com obrigação propter rem, uma vez que o ônus real pertence ao bem e a obrigação propter rem vincula-se ao devedor. Sendo assim, tal obrigação não pode ser transferida para aquele que está no bem. Para entender como isso funciona, há uma forma simples de explicar: quando o bem é locado, cria-se uma obrigação de ônus real para quem está em posse da obrigação e um crédito para seu titular, porém, quando o bem está locado, as obrigações propter rem não serão de responsabilidade de quem está em posse do bem (por exemplo, um imóvel), mas sim, de quem é o dono, o titular do bem real.
Portanto, se o bem for adquirido dentro de um condomínio, quem for seu possuidor não responderá pelos débitos do condomínio anterior ao seu gozo; respondera só pelas prestações futuras. Além disso, outra instância que diferencia o ônus real da obrigação propter rem é que o ônus real constitui uma obrigação positiva e a obrigação propter rem é uma obrigação de não fazer. Isso acontece na prática com muita frequência, no mundo das relações entre particulares, como os donos de imóveis, quando locam suas propriedades; quem ficar com o bem, fica responsável em pagar o IPTU, por exemplo. Assim, a responsabilidade é do dono do imóvel, ou seja, ele, como é dono do imóvel, tem o dever de pagar o IPTU e não seu inquilino, uma vez que o imposto persegue somente o dono, não o inquilino. Por isso, a diferença entre ônus real e obrigação propter rem evidencia-se como uma obrigação positiva e uma obrigação de não fazer.
[...] obrigação propter rem e ônus real. Na obrigação propter rem o devedor responde somente pelo debito atual, isto é, pela prestação constituída durante sua relação com a coisa; pela obrigação precedentemente vencida só pode ser responsabilizado pessoalmente o próprio devedor, sendo inadmissível sua transmissão ao atual detentor do bem, ao passo que o ônus real este é responsável pela constituída antes da aquisição de seu direito. (DINIZ, 2015, p.32).
Sendo assim, essas obrigações são vistas no dia a dia com muita frequência, seja com relação a impostos cobrados dos detentores de imóveis ou com relação ao que se transmite para o adquirente.
Eficácia Real
Ainda, ao discutir sobre o tema, surge, dentro do campo das obrigações propter rem, outra obrigação que, como ônus real, confunde-se com a obrigação propter rem; as obrigações de eficácia real estão ligadas e podem ser confundidas com a obrigação propter rem e ônus real. Está situada no terreno fronteiriço dos direitos de crédito para os direitos reais, considerada também como uma obrigação híbrida ou intermediária entre o real e o pessoal. Explicando de forma mais clara, essa obrigação concretiza-se quando o bem imóvel é locado, de acordo com os termos do artigo 576 do Código Civil; tal norma diz que, se o bem for vendido, o locatário não estará obrigado a respeitar o contrato, caso nele não esteja pactuada uma cláusula de vigência, no caso da alienação não constar em registro.
Assim, pode o locador vender seu imóvel, mesmo que esteja locado para um terceiro; nesse sentido, o crédito é transferido para o novo adquirente. É nesse ponto que a obrigação de eficácia real se aproxima das obrigações propter rem, pelo seu caráter do crédito ser transferido, no entanto, o crédito está vinculado, nessa situação, no objeto, da mesma forma que a obrigação propter rem está vinculada ao bem. A obrigação de eficácia real dá direito ao locatário, uma vez que terá o direito de preferência para compra do imóvel, já que se encontra em posse do bem e seria o principal interessado; é por esse princípio que o bem não pode ser alienado a outrem sem consentimento de quem faz uso, porque estaria violando a lei de inquilino, no seu artigo 33, da lei n° 8245/1991. Diniz (2015) ressalta:
As obrigações em eficácia real situam-se no terreno fronteiriço dos direitos de credito para os direitos reais. A obrigação terá eficácia real quando, sem perder ser caráter de direito a uma prestação, se transmite e é oponível a terceiro adquira direito sobre determinado bem. (DINIZ 2015, p.33).
APLICABILIDADE NO CÓDIGO CIVIL
A previsão legal está contida em vários artigos do Código Civil de 2002, sendo que sua primeira previsão legal é o artigo 1336, em seu primeiro inciso, que disciplina a respeito das obrigações dos condôminos nas suas devidas cotas fracionais; como já exposto, essa obrigação decorre do objeto. Diante do que já foi ressaltado, pode-se afirmar que a obrigação decorre de coisa, nascendo de objetos e se apresentando no mundo jurídico.
O artigo 1345 CC aborda sobre o fato de que, após realizada a venda do objeto, a tradição é que, aquele que adquiriu fique responsável pela satisfação de débitos decorrentes da coisa, inclusive, de multas e juros, se houver. Assim, deve satisfazer um para satisfação da outra, demonstrando como a obrigação sempre persegue o adquirente e não o antigo dono do objeto.
De outro modo, o artigo 1315 CC afirma que: “O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”; ônus, citado aqui, deixa claro que se trata de uma obrigação propter rem, propriamente dita.
No artigo 1380 da lei CC, que trata das servidões, há outro exemplo disso, uma vez que as servidões, segundo a lei, nada mais são que prédios que ficam à disposição do prédio principal, só existindo por causa do bem principal. Aquele que for dono do principal e usar prédio vizinho com servidão estará de frente para uma obrigação propter rem, uma vez que o titular do imóvel terá que pagar para a sua conservação; se o bem principal for alienado, o prédio, que está como servidão, passará ao próximo, o que mostra de forma clara a referida obrigação.
Diante disso, quem adquiri-la como o titular da coisa, terá o dever de conservá-la, para seu uso e gozo; ainda, pode-se transferir o objeto por dação, novação, sub-rogação, herança e alienação, de maneira que, sempre que o bem vier a sofrer a tradição, aquele que adquirir o principal, adquirirá também o bem de servidão. O artigo 1381 CC da lei ainda reforça que as obras de conservação do bem em servidão sempre serão feitas pelo titular da coisa, não podendo assim exonerar-se da obrigação, a menos que seja por deserção.
Acerca dos imóveis e suas divisas, o artigo 1297 demonstra outra possibilidade de obrigação propter rem, a qual surgiu quando os proprietários sentiram a necessidade de demarcação para saber até onde vai sua propriedade e onde começa a do seu vizinho. Sendo assim, é preciso construir muros, cercas, cercas vivas ou demais meios, os quais demonstrem que a divisa existe; o artigo discorre que, até prova em contrário, pertencerá a ambos os proprietários, então, a obrigação de zelar e cuidar vai caber às duas partes.
Outra norma vinculante ao código, para quem desrespeita a vizinhança e que gera consigo outra obrigação propter rem, é quando alguém, que é dono de um prédio ou possuidor, passa a fazer reformas no prédio ou até mesmo modificações. Dessa forma, é preciso proteger os prédios vizinhos de eventual dano, que possa ser causado pela reforma empreendida; assim, quem estiver à frente de tal serviço, terá que prestar caução aos prédios vizinhos, a fim de que, então, não cause danos a terceiros. Caso venha a causá-los, já estará previamente assegurado; o exemplo estende-se a outra hipótese, como quando um prédio está em ruínas, oferecendo perigo aos prédios vizinhos; nessa situação, também terá que prestar caução, gerando assim uma obrigação, mais uma vez, propter rem, prevista no artigo 1280 CC.
Demonstra-se mais um modelo da obrigação propter rem no artigo 1227, o qual afirma que, aquele que tem a posse do objeto ou faz uso dele tem direito de fazer parar as interferências que prejudicam a sua segurança, a sua paz e a saúde daqueles que residem no mesmo local. O artigo refere-se à turbação e esbulho da posse, já que, quem está de posse do bem, tem que fazer uso como se dele fosse e, em casos excepcionais, o possuidor age como se titular fosse, podendo usar de todos os meios legais para proteção de sua posse em relação à coisa.
SUA VINCULAÇÃO A OBRIGAÇÕES DE PAGAR IMPOSTOS
O exemplo mais comum de obrigação propter rem é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do imóvel ou bem real, uma vez que se mostra entre o real e o pessoal. Quem está em posse do bem, ou seja, seu titular, tem o dever de cumprir com tais tarifas; em raros casos, o bem é locado e o locatário assume para si a responsabilidade de fazer o pagamento do IPTU, por isso, costuma-se entender que tal obrigação não persegue quem está em sua posse, e sim, quem realmente é o titular da coisa. O modo simples de não pagar o IPTU seria pelo abandono da coisa, assim, o titular não pagaria mais pela dívida de crédito, entretanto, não teria posse do bem, uma vez que se desfez dele. O devedor poderá vendê-lo e, quem comprar, ficará com o encargo de pagar. Outra forma de transmissão, já citada aqui, é por herança, visto que, quem herda, fica com ativo e a responsabilidade do passivo. Despesas de condomínio também estão inseridas nesses casos.
Por isso, existe a importância da certidão negativa na hora da compra do imóvel, portanto, sempre, ao adquirir um imóvel, deve-se atentar para o que diz a lei, em seu artigo 130 do Código Tributário Nacional:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
O referido artigo relaciona-se à responsabilidade do adquirente do bem imóvel sobre os débitos da coisa, que tem como fato gerador o próprio imóvel, bem como as taxas e as melhorias do bem. Contudo, o artigo comentado ressalva a importância de o adquirente saber sobre o título de transferência, que é a prova de quitação fiscal, a fim de que, quando for fazer a transferência do bem, não haja surpresas com débitos para pagar. O fato é que esse imposto se apresenta com uma verdadeira obrigação propter rem, em que o sucessor admite para si automaticamente todas as dívidas do sucedido, independentemente se tinha conhecimento ou não quando fez a compra do imóvel. Isso acontece muito com os bens de condominiais, em que o proprietário de uma unidade fica obrigado a dar quitação aos débitos preexistentes, conforme prática reconhecida na doutrina do direito brasileiro e com jurisprudência acerca do assunto. Por isso, há necessidade de observar todas as condições do bem real, antes de fazer sua aquisição, já que, após adquirir, não adiantará voltar-se contra quem vendeu. A jurisprudência do STJ é taxativa quanto à aplicação do preceito legal, sob comento, conforme ementa abaixo:
“IPTU. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE POR SUCESSÃO. ARTIGOS 130 E 131 DO CTN. I – A Primeira Seção desta Corte Superior, em 25.11.2009, no julgamento do REsp nº 1.073.846/SP, de relatoria do Ministro Luiz Fux, submetido ao regime previsto no art. 543-C do CPC, pacificou entendimento no sentido de que a obrigação tributária, quanto ao IPTU, acompanha o imóvel em todas as suas mutações subjetivas, ainda que se refira a fatos imponíveis anteriores à alteração da titularidade do imóvel, exegese que encontra reforço na hipótese de responsabilidade tributária por sucessão prevista nos artigos 130 e 131, I, do CTN” (AgRg no Ag nº 1418664/RJ, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO; DJe 09-10-2012).
OBRIGAÇÃO PROPTER REM CONDOMÍNIO
Com a evolução do estado, o crescimento de pequenas vilas em grandes cidades e cidades tornou-se comum, efetivando muitos desses espaços como extremamente disputados. Com isso, houve a necessidade de construir casas na vertical, criando, assim grandes prédios para habitação, o que se efetiva como uma estrutura de condomínio. Nessas formações, os condôminos deverão contribuir para a conservação dos imóveis e dos espaços de lazer comum.
Os proprietários de apartamentos, num edifício em condomínio, terão a obrigação de não modificar a forma externa do condomínio, não alterando o todo ou parte; não devem decorar ou modificar janelas e esquadrilhas; não pintar de cores diversas das que foram usadas como perfil do conjunto da edificação, para que, dessa forma, não prejudique o todo. Também, em caso de encontrar objetos valiosos ou tesouros, a pessoa que encontrar tal artefato terá o direito de ser indenizado ou de receber certa recompensa, como forma de agradecimento por tal achado; isso também se estende aos donos de imóveis vizinhos, em condomínios, cuja previsão legal está no artigo 1.336 do CC.
Há, dessa forma, uma obrigação propter rem e, conforme tem reconhecido a jurisprudência, sempre que a lei determinar um ônus em face da qualidade do bem real, será de obrigação do titular cumprir com elas. Aqui, ainda vale o entendimento de que, se houver uma venda do bem e o imóvel sofrer a tradição, todos os débitos da coisa serão de responsabilidade de quem a possua; vale dizer que os débitos anteriores à compra são transferidos juntamente com esse bem real para novo possuidor, não podendo se voltar contra aquele que o vendeu, tendo em vista que o entendimento majoritário é de que, quem comprou, tinha ciência do que estava fazendo, valendo-se de forma clara do ditado popular do mundo jurídico: “quem paga mal, paga duas vezes”. Todavia, isso não retira o direito de regresso. Conforme entendimento do STJ:
STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AgInt no AREsp 1015212 RJ 2016/0296987-2 (STJ)
Data de publicação: 02/08/2018
Ementa: PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO ESTADUAL. INEXISTÊNCIA. COMPRA E VENDA. ENCARGOS CONDOMINIAIS VENCIDOS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. SÚMULAS Nº 5 E 7, DO STJ. PRECEDENTES. 1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso. 3. É assente nesta Corte que, em razão da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva. Precedentes. 4. A tese defendida no recurso especial demanda reexame de cláusulas contratuais e do contexto fático e probatório dos autos, vedado pelas Súmulas nº 5 e 7/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento.
Encontrado em: DE JUSTIÇA SUM:000005 SUM:000007 (DESPESAS DE CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM) STJ - REsp 726485
A OBRIGAÇÃO PROPTER REM EM AÇÕES DE REPARAÇÃO AO MEIO AMBIENTE
As discussões em nossa sociedade sobre danos ambientais cada vez ganham mais espaço, tendo em vista o grande número de novas fazendas, além dos desmatamentos que ocorrem, em áreas não permitidas. Nesse caso, surge a pergunta sobre quem tem o dever de reconstituir a flora e danos causados ao meio ambiente, visto que a obrigação de reparação é uma obrigação propter rem.
A responsabilidade de repor toda área desmatada será de quem comprar o local, independentemente de ter sido o responsável ou não pelo desmatamento. Diante desse contexto, o possuidor fica obrigado a restabelecer as condições ambientais presentes anteriormente à degradação do local.
Dessa forma, isso afasta um elemento clássico no direito civil, chamado de nexo e causalidade entre a conduta e o dano; isso não quer dizer que viola a garantia intrínseca ao adquirente, pois se deve ao fato de que o meio ambiente é equilibrado e pertence não a um indivíduo, mas sim, a todos, ficando excluído tal princípio jurídico.
Como isso gera muita controversa, causando o surgimento de inúmeras lides, o STJ vem se posicionando a respeito do tema, além de afirmar que a obrigação de restaurar o ambiente, que foi vítima de desmatamento, independe da propriedade ter sido comprada ou adquirida de forma gratuita, restando apenas o dever de reparar os danos causados.
O fundamento no qual o STJ se baseia é em relação à garantia de que seja cumprido um desejo constitucional de resguardar um ambiente totalmente preservado para as gerações futuras. Por se tratar de uma obrigação propter rem, em uma área rural ou desmatamento, também aqui não há o que se falar em restringir o uso da posse, ou seja, gozar ou dispor dela; esse é um típico exemplo de que o direito pune, muitas vezes, a pessoa sem que ela ao menos tenha causado danos. A ideia aqui visa à coletividade e ao bem social.
O lado positivo dessa problemática é que o possuidor terá que cumprir a obrigação e, com isso, não terá direito de não querer fazer, alegando que não teve culpa; isso impede que processos com esses casos estendam-se por anos nos tribunais, até que se saiba de quem é realmente a culpa. Assim, a sociedade como um todo não sofre perdas decorrentes de uma discussão que não pode ser superior ao direito de usufruir de um meio ambiente equilibrado, direito da maioria.
A discussão foi parar, inclusive, no STF, que proferiu o seguinte entendimento:
DECISÃO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. INDENIZAÇÃO POR DANOS AMBIENTAIS. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS NS. 279 E 280 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. AGRAVO AO QUAL SE NEGA SEGUIMENTO. Relatório 1. Agravo nos autos principais contra inadmissão de recurso extraordinário interposto com base na al. a do inc. III do art. 102 da Constituição da República contra o seguinte julgado do Tribunal Regional Federal da Quarta Região: “AÇÃO CIVIL PÚBLICA. TUTELA DO MEIO AMBIENTE. CONSTRUÇÃO DE BENFEITORIAS EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. OBRIGAÇÕES DE FAZER, DE NÃO FAZER E DE PAGAR QUANTIA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. DESNECESSIDADE DE CONDENAÇÃO DE INDENIZAÇÃO NO CASO EM APREÇO. 1. A demolição das benfeitorias realizadas em Área de Preservação Permanente é medida adequada a cessar a agressão ao meio ambiente. 2. Presentes os elementos caracterizadores da responsabilidade civil por dano ambiental, impõe-se a condenação do réu à reparação do dano por meio de apresentação de PRAD, em prazo de 90 dias, a contar da presente decisão. 3. A obrigação de reparação dos danos ambientais é propter rem, não importando se os réus foram os autores do dano ambiental causado pela edificação. Precedentes do STJ. 4. Ainda que possível a cumulação da obrigação de fazer, consistente na recuperação do dano ambiental in natura, com a condenação ao pagamento de indenização, nos termos do art. 3º da Lei 7.347/85, diante da ausência de demonstração de ocorrência de outros prejuízos e, em sendo determinada a recuperação da área, a partir de projeto de recuperação de área degradada (PRAD), descabida a condenação ao pagamento de indenização” (doc. 1). Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos para fins de prequestionamento. 2. O Agravante alega contrariado o art. 225, § 1º, incs. III, IV e VII, e § 3º, da Constituição da República, asseverando que “os danos causados ao meio ambiente são in natura e jamais a força antrópica poderá recuperar a área degradada ao que era antes da intervenção humana naquela local. Por outro lado, a recuperação da área degradada não ocorrerá de forma imediata, pois, para que seja realizada, foi e será necessário todo um trâmite administrativo e judicial a fim de obter provimento jurisdicional determinando-a. Enquanto isso, o particular usou e usará da área sem nenhuma sanção, fazendo jus de todos os benefícios pessoais e econômicos decorrentes da degradação e, em razão disso, enriquecer-se-á ilicitamente caso não venha a ser condenado a indenizar pelo dano ambiental perpetrado. (…) Da mesma forma, não se pode olvidar ainda os danos morais causados a toda coletividade em razão da degradação de local ambientalmente relevante. Ao serem causados graves danos ao meio ambiente, toda a coletividade é prejudicada, pois essas lesões prejudicam todo um ecossistema natural subjacente à vida. São afetadas tanto as presentes gerações como as futuras, que devem herdar um meio ambiente saudável e ecologicamente equilibrado” (doc. 1). 3. O recurso extraordinário foi inadmitido sob os fundamentos de ausência de ofensa constitucional direta e de incidência da Súmula n. 279 deste Supremo Tribunal. Apreciada a matéria trazida na espécie, DECIDO. 4. No art. 544 do Código de Processo Civil, com as alterações da Lei n. 12.322/2010, estabeleceu-se que o agravo contra inadmissão de recurso extraordinário processa-se nos autos do recurso, ou seja, sem a necessidade da formação de instrumento, sendo este o caso. Analisam-se, portanto, os argumentos postos no agravo, de cuja decisão se terá, na sequência, se for o caso, exame do recurso extraordinário. 5. Razão jurídica não assiste ao Agravante. 6. A apreciação do pleito recursal demandaria análise da legislação infraconstitucional aplicável à espécie (Lei n. 7.347/1985) e reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos. A alegada contrariedade à Constituição da República, se tivesse ocorrido, seria indireta, a inviabilizar o processamento do recurso extraordinário. Incide a Súmula n. 279 deste Supremo Tribunal: “DIREITO AMBIENTAL. RESPONSABILIDADE CIVIL POR DANOS AMBIENTAIS. ANÁLISE DE EVENTUAL VIOLAÇÃO DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DEPENDENTE DE REELABORAÇÃO DA ESTRUTURA FÁTICA CONSTANTE DO ACÓRDÃO REGIONAL. EVENTUAL OFENSA REFLEXA NÃO VIABILIZA O MANEJO DO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. ART. 102 DA LEI MAIOR. ACÓRDÃO RECORRIDO PUBLICADO EM 31.7.2013. A controvérsia, a teor do que já asseverado na decisão guerreada, não alcança estatura constitucional. A pretensão do agravante encontra óbice na Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal, pois eventual ofensa aos preceitos constitucionais invocados somente se materializaria, no caso, de forma reflexa, a demandar, em primeiro plano para sua constatação, a reelaboração do quadro fático delineado. As razões do agravo regimental não se mostram aptas a infirmar os fundamentos que lastrearam a decisão agravada, mormente no que se refere à ausência de ofensa direta e literal a preceito da Constituição da República. Agravo regimental conhecido e não provido” (ARE n. 869.954-AgR, Relatora a Ministra Rosa Weber, Primeira Turma, DJe 14.5.2015). “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO AMBIENTAL. REPARAÇÃO. ACÓRDÃO FUNDAMENTADO NA LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E NO CONJUNTO PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA. SÚMULA N. 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO” (ARE n. 888.055-AgR, de minha relatoria, Segunda Turma, DJe 28.8.2015). “Agravo Regimental em agravo de instrumento. 2. administrativo. Meio Ambiente. 3. Alegação de ofensa ao princípio da reparação integral do dano. Necessidade de análise e interpretação de normas infraconstitucionais e de revisão do conjunto fático-probatório dos autos. Impossibilidade. 4. Incidência do Verbete 279 da Súmula do STF. 5. Agravo regimental a que se nega provimento” (AI n. 808.549-AgR, Relator o Ministro Gilmar Mendes, Segunda Turma, DJe 5.3.2013). “AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO AMBIENTAL. IMPOSSIBILIDADE DA ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL E DO REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO” (AI n. 783.538-AgR, de minha relatoria, Primeira Turma, DJe 28.3.2012). “AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. MEIO AMBIENTE. MINERAÇÃO. DANOS CAUSADOS. INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DA UNIÃO. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 279. PRECEDENTES. FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA NÃO ATACADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284 DO STF. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I – A lide foi decidida com base na aplicação de normas de natureza infraconstitucional, que não são passíveis de exame na via extraordinária. II – Para se chegar à solução diversa daquela adotada pelo Tribunal a quo seria necessário o reexame de matéria fática o que não é possível, conforme o teor da Súmula 279 deste Tribunal. III – Não atacados todos os fundamentos da decisão agravada, deve incidir o óbice da Súmula 284 do STF. IV – Agravo regimental a que se nega provimento” (RE n. 612.592-AgR, Relator o Ministro Ricardo Lewandowski, Segunda Turma, DJe 27.6.2014). Nada há a prover quanto às alegações do Agravante. 7. Pelo exposto, nego seguimento ao agravo (art. 544, § 4º, inc. II, al. a, do Código de Processo Civil e art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal). Publique-se. Brasília, 6 de novembro de 2015. Ministra CÁRMEN LÚCIA Relatora
(ARE 915701, Relator(a): Min. CÁRMEN LÚCIA, julgado em 06/11/2015, publicado em PROCESSO ELETRÔNICO DJe-235 DIVULG 20/11/2015 PUBLIC 23/11/2015)
No julgado, o STF posiciona-se de maneira evidente, quando refere-se ao assunto, demonstrando que obrigação propter rem sempre estará vinculada ao possuidor, tendo que cumpri-la, ainda que não seja culpado por seus débitos.
CONCLUSÃO
A presente obra teve como intenção demonstrar como uma obrigação pode existir no mundo real sem ser personalista e, ao mesmo tempo, sem ser uma obrigação real, mas sim, uma obrigação híbrida, flutuante, a qual surge sem anuência da parte que é possuidora do bem. Ademais, tal obrigação pode ser transmitida e, dessa forma, quem a transmite, exonera-se completamente dessa obrigação, sem haver a necessidade de satisfazê-la. Portanto, sempre que alguém estiver em posse da coisa ou for o possuidor dela, será incumbido de sanar ou satisfazer tal obrigação.
Notas e Referências
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 30. Ed. São Paulo: Saraiva, 201
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: Direito das Coisas. 29. Ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 29. Ed. São Paulo: Saraiva, 2015.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 12. Ed. São Paulo: Atlas, 2012.
GOMES, Orlando. Direito reais. 19° ed. Rio de janeiro Editora Forense, 2008
GOMES, Orlando. Obrigações. 13° ed. Rio de janeiro Editora Forense, 2000
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