Taxa de Manutenção de Associação de Moradores não é obrigatória para proprietários não associados, segundo STJ

Por Redação - 20/09/2015

No julgamento do Recurso Especial n. 1.439.163/SP o Superior Tribunal de Justiça posicionou-se contrário à cobrança compulsória de taxas de condomínio, instituídas por associações de moradores, de proprietários não filiados ou que não tenham manifestado anuência com a respectiva associação.

A questão envolve, em suma, duas teses colidentes: a) a liberdade de associação, a qual somada à inexistência de obrigação civil, obstaria a cobrança compulsória da contribuição do proprietário de lote não filiado à associação; e b) a vedação ao enriquecimento sem causa, que poderia conferir legitimidade à cobrança da taxa pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do morador do condomínio, independente se tratar-se, ou não, de associado.

O acórdão do STJ reformou as decisões proferidas pelas instâncias inferiores. Para o TJSP, independentemente de associação prévia, é obrigação de todos os moradores do loteamento caracterizado como condomínio de fato contribuir mensalmente com a associação de moradores criada para o fim de administrá-lo, sob pena de enriquecimento sem causa.

Contudo, conforme disposto no Voto Vencedor de Relatoria do Min. Marco Buzzi, há dois obstáculos ao acatamento dessa tese. Inicialmente, as obrigações no direito civil possuem origem na lei ou na manifestação de vontade, estando ambas ausentes no caso do proprietário não filiado à associação de moradores. Além disso, o STF atribuiu repercussão geral à análise da possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, indo além da temática da liberdade associativa como garantia fundamental.

Portanto, segundo o STJ, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não geram obrigações a serem impostas ao proprietário do imóvel que não é filiado ou que não aderiu ao ato que instituiu a respectiva cobrança, preponderando a liberdade associativa frente ao enriquecimento sem causa.

Em suma,

a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.

Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender.

A seguir, a íntegra do Acórdão proferido pelo STJ:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 - SP (2014/0037970-0)

EMENTA

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

VOTO-VENCEDOR

EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI:

Trata-se de recurso especial interposto por M.V., com fundamento no art. 105, inc. III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido, em sede de apelação cível, pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Depreende-se da leitura dos autos que a A.P.R.R. promoveu ação de cobrança em face de M.V., tendo por escopo a condenação do réu ao pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas (no curso da ação), pelas despesas de manutenção de sua unidade e pelos serviços postos a sua disposição (fls. 04/06, e-STJ).

A querela, em primeira instância, foi julgada procedente "para condenar o réu ao pagamento da quantia de R$ 1.829,50 que deverá ser corrigido monetariamente a partir do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora a contar da citação" (fl. 93, e-STJ).

Inconformado, o demandado interpôs recurso de apelação, o qual, por sua vez, restou desprovido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo nos termos da seguinte ementa:

LOTEAMENTO FECHADO - Cobrança de taxas de manutenção de loteamento que se caracteriza como condomínio de fato - Criação de associação para a administração do loteamento - Obrigatoriedade do apelante de contribuir mensalmente, independentemente de associação prévia - Ausência de contraprestação que implicaria em enriquecimento sem causa - Sentença mantida - Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Recurso não provido.

A Corte Estadual consignou, para tanto, que "quando este tipo de loteamento surge e evolui com o fechamento de ruas, instalação de cancelas e guaritas, construção de muros que delimitam a área, passa a existir o desinteresse do poder público em atender as necessidades daquela área cercada, porque constituído um condomínio de fato" (e-STJ, fl. 155 - grifo nosso). E, por fim, arremata: "embora o objeto discutido nos autos se refira a loteamento não instituído como condomínio atípico nos termos do artigo 8º da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a obrigação de pagar contribuição a título de conservação não conste das matriculas dos lotes do apelante (fls. 31/33; 34/35), o custeio da associação prestadora de serviços comuns incumbe a todos que dela se beneficiam" (e-STJ, fl. 156 - grifo nosso).

Foi, então, interposto o presente recurso especial, lastrado nas alíneas "a" e "c", do permissivo constitucional, em que se alega, além de dissenso jurisprudencial, ofensa aos artigos 333, inc. I, do Código de Processo Civil; 39 , inc. I, do Código de Defesa do Consumidor; 2º, §§ 1º e 5º, e 5º da Lei n.º 6.766/1979; e, por fim, 9º da Lei n.º 4.591/1964 (fls. 174/182, e-STJ).

Sustenta, em síntese: a) violação ao direito de livre associação; e, b) inexistência de condomínio. Alega, para tanto, que "não há fundamento no estatuto, na legislação ou jurisprudência do Colendo STJ, para que uma associação de proprietários de um loteamento cobre taxa de condomínio de não filiados" (fl. 182, e-STJ).

Apresentadas as contrarrazões (fls. 372/380, e-STJ), a recorrida aduz, em suma, a inadmissibilidade do recurso por incidência, na hipótese, por analogia, do óbice contido no enunciado da Súmula 284 do STF.

Cumpre frisar que, diante da multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica tese de direito, o julgamento do presente recurso e do REsp n.º 1.280.871/SP foi afetado à Colenda Segunda Seção do STJ, nos termos do art. 543-C, do Código de Processo Civil (fls. 210, e-STJ).

O Ministério Público Federal, instado a se manifestar, opinou pelo provimento do recurso especial (fls. 238/243, e-STJ), asseverando, em síntese, além de desrespeito ao princípio constitucional da liberdade de associação (art. 5.º, inc. XX, da CF/1988), que "a associação de moradores possui natureza jurídica de associação civil, não se confundindo com condomínio que exige para sua constituição obediência aos requisitos estabelecidos em lei. Desse modo, não pode a associação cobrar dos proprietários não associados 'taxa' denominada condominial" (fl. 238, e-STJ).

Pedi vista dos autos, na sessão de julgamento do dia 10 de dezembro de 2014, para melhor exame do caso.

É o relatório.

1. Conforme bem delimitado pelo relator, a discussão jurídica travada no presente recurso especial, representativo da controvérsia, consiste em saber se afigura lícita e possível a cobrança compulsória de taxas e contribuições a proprietários não associados, realizadas por associação de moradores de condomínio de fato.

O judicioso e trabalhado voto já apresentado colaciona com acuidade a evolução jurisprudencial sobre o tema no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, cujo entendimento restou firmado e consolidado a partir do EREsp n.º 444.931/SP no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo" (EREsp n.º 444.931/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2005, DJ 01/02/2006, p. 427).

Assinale-se, por oportuno, que se confrontou, por ocasião do julgamento do EREsp n.º 444.931/SP, duas teses. De um lado, a liberdade associativa, aliada à ausência de fato gerador de obrigação civil, que obstaria a cobrança de contribuição, a qualquer título, de proprietário de lote não associado. De outro, o enriquecimento sem causa, o que tornaria legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel inserto em loteamento, independente de ser ou não associado.

Exatamente, portanto, como na presente hipótese.

Assim, cumpre dizer, inicialmente, que se afigura indissociável, para o deslinde da presente controvérsia, o confronto entre as questões alusivas à liberdade associativa (art. 5.º, inc. XX, da Constituição Federal), aliada à inexistência de fato gerador de obrigação civil, e à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, do Código Civil), tal como propõe o eminente relator.

Efetivamente, como já aludido, o Tribunal de origem expressamente enfrentou a questão atrelada ao direito associativo do querelado, reputando-a, contudo, irrelevante, a considerar que a utilização dos serviços postos à disposição do proprietário de imóvel situado em loteamento fechado seria, segundo sua convicção, suficiente para a cobrança dos correlatos valores, sob pena de enriquecimento sem causa.

É, aliás, o que se extrai do seguinte trecho do acórdão vergastado ora colacionado (fl. 156, e-STJ):

"Com efeito, embora o objeto discutido nos autos se refira a loteamento não instituído como condomínio atípico nos termos do artigo 80 da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a obrigação de pagar contribuição a título de conservação não conste das matriculas dos lotes do apelante (fls. 31/33; 34/35), o custeio da associação prestadora de serviços comuns incumbe a todos que dela se beneficiam.

Dessa forma, o apelante está compelido a compartilhar as despesas na conformidade com o rateio, independentemente de ser associado ou não." (grifou-se)

Diversamente, nos julgados emanados desta Corte Superior de Justiça, apontados inclusive pelo ilustre Ministro Relator, reconhece-se a importância da anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade associativa ao enriquecimento sem causa.

Por conseguinte, não há como restringir a análise do recurso especial à questão tão-somente afeta ao enriquecimento indevido, sem contudo, na espécie, perpassá-la sobre a possibilidade de violação ou não do direito constitucional de liberdade associativa.

Com efeito, o Supremo Tribunal Federal, inclusive, no julgamento do RE n.º 432.106/RJ, julgando caso idêntico, asseverou claramente que "as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais" e, em relação à tese jurídica aplicável ao caso concreto, no que pertine à cobrança de "taxas condominiais" por condomínio de fato, consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no art. 5.º, inc. XX, da Constituição Federal.

Transcreve-se, para tanto, do voto do ilustre Ministro MARCO AURÉLIO DE MELLO, relator do aresto acima citado, os seguintes fundamentos:

"Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei.

Mais do que isso, a titulo de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º, do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o angulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, a associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se. No caso, veio o recorrente a ser condenado a pagamento em contrariedade frontal a sentimento nutrido quanto à Associação e às obrigações que dela decorreriam." (grifou-se)

Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes, mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao realizar a análise do conjunto probatório, salientou que "embora o objeto discutido nos autos se referida a loteamento não instituído como condomínio atípico nos termos do artigo 8º da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a obrigação de pagar contribuição a título de conversão não conste das matrículas dos lotes do apelante" (e-STJ, fl. 156 - grifou-se).

Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma "aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei.

É certo que a função do Judiciário sofreu substancial modificação ao longo dos anos republicanos, passando a atuar como órgão calibrador de tensões sociais, solucionando conflitos de conteúdo social, político e jurídico, e também implementando o conteúdo promocional do Direito.

Porém, não pode a jurisprudência esvaziar o comando normativo de um preceito fundamental e constitucional em detrimento de uma corolário de ordem hierárquica inferior, pois, ainda que se aceite a idéia de colisão ou choque de princípios, na lição do mestre HUMBERTO ÁVILA, "o relacionamento vertical entre as normas (normas constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo) deve ser apresentado de tal forma que o conteúdo de sentido da norma inferior deve ser aquele que 'mais intensamente' corresponder ao conteúdo de sentido da norma superior" (in Teoria dos Princípios - da definição à aplicação dos princípios jurídicos. 10.ª ed. Editora Malheiros, 2009, p. 130).

E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da garantia fundamental e constitucional da liberdade de associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no julgamento do RE n.º 432.106/RJ, encontrando a matéria, inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.º 745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).

A associação de moradores é mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais.

Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg. Segunda Seção têm sido uníssonas ao reiterar o posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp n.º 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação (art. 5.º, inc. XX, da CF/88).

Podendo, ainda, colacionar os seguintes precedentes:

Terceira Turma

AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COBRANÇA DE QUOTA-PARTE DE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL SITUADO EM LOTEAMENTO CONSTITUÍDO POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ILEGALIDADE. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS PROPRIETÁRIOS. ADESÃO VOLUNTÁRIA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE CONDOMÍNIO.

1. Associações de moradores não têm autoridade para cobrar, de forma impositiva, taxa de manutenção por elas criada ou qualquer contribuição a quem não é associado, visto que tais entes não se equiparam a condomínio para efeitos de aplicação da Lei n. 4.591/64.

2. Agravo regimental desprovido. (AgRg nos EDcl no Ag 715.800/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2014, DJe 12/12/2014)

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO LOCAL QUE APLICA AO CASO A JURISPRUDÊNCIA TRANQUILA E ATUAL DESTA CORTE. NECESSIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Esta Corte tem entendimento tranquilo no sentido de que não se pode impor a não associado as taxas de manutenção criadas por associação de proprietários de imóveis. Precedentes.

2. Aferir se o proprietário de um determinado imóvel ostenta ou não a qualidade de associado demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pelas Súmulas nº 5 e 7 deste Tribunal Superior.

3. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1479017/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe 06/11/2014)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. PAGAMENTO IMPOSTO A PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Os proprietários de imóveis que não integram ou não aderiram a associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou de outras contribuições.

2. Agravo não provido. (AgRg no AREsp 422.068/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/02/2014, DJe 10/03/2014)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO FECHADO. CONTRIBUIÇÕES PARA MELHORAMENTOS E MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA CONTRATUALMENTE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.

1.- Na linha de reiterados pronunciamentos da Segunda Seção desta Corte: "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo". (EREsp nº 444.931/SP, Segunda Seção, Rel. p/ Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 1º/02/2006).

2.- Recurso Especial provido, determinando-se o retorno dos autos à origem para que se julgue novamente a causa com base nos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência desta Corte. (REsp 1184084/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2013, DJe 04/11/2013)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA COMPULSÓRIA DE TAXA. NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. FUNDAMENTOS DO NOVO RECURSO INSUFICIENTES PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA.

1. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.

2. Impossibilidade de a associação de moradores efetuar a cobrança de taxa condominial, ou assemelhada, de não-associado, pois tal ente coletivo não se caracteriza como condomínio. Precedentes específicos desta Corte.

3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp 1322393/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/06/2013, DJe 18/06/2013)

Quarta Turma

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL E DA ECONOMIA PROCESSUAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DOS CUSTOS DE MANUTENÇÃO. EXEGESE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REVOLVIMENTO DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental em face do nítido caráter infringente das razões recursais. Aplicação dos princípios da fungibilidade e da economia processual.

2. "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo" (EREsp 444.931/SP, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, Rel. p/ o acórdão Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJU de 1º.2.2006).

3. A análise da alegação da agravante de assunção da obrigação do pagamento das referidas taxas pelo morador não associado demanda o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. Agravo regimental desprovido. (EDcl no REsp 1322723/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 06/08/2013, DJe 29/08/2013)

DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE PESSOA NÃO ASSOCIADA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N. 126/STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

1. "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo" (EREsp n. 444.931/SP, Relator Ministro FERNANDO GONÇALVES, Relator para Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 1º/2/2006).

2. Evidente a divergência entre o acórdão recorrido e a jurisprudência desta Corte, o recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional deve ser provido.

3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp 1096413/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 13/12/2012)

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NOTÓRIO. INTUITO PROTELATÓRIO NÃO EVIDENCIADO. RECURSO PROVIDO.

1. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os proprietários não associados ou que a elas não anuíram.

Precedentes do STJ.

2. Agravo regimental provido para excluir a multa fixada. (AgRg nos EDcl no Ag 1194579/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 03/05/2012)

Segunda Seção

AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 168/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A existência de associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria.

Precedentes.

2. "Não cabem Embargos de Divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado" - Súmula 168/STJ.

3. Agravo regimental não provido. (AgRg nos EAg 1385743/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/09/2012, DJe 02/10/2012)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDEFERIMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE SERVIÇOS. NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 168/STJ. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

I - "Não cabem Embargos de Divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado" - Súmula 168/STJ.

II - A eg. Segunda Seção desta Corte pacificou o entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

III - Agravo regimental desprovido. (AgRg nos EAg 1330968/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2011, DJe 07/12/2011)

Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese apresentada pelo ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigações somente possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese, não podendo a jurisprudência assumir este papel para, irradiando-se no mundo como uma nova fonte obrigacional cogente, regular situações futuras. Segundo, o Pretório Excelso já decidiu que a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, em tais casos, perpassa ao exame da liberdade associativa como garantia fundamental, tanto é que admitiu a matéria como afeta à repercussão geral, não havendo como ignorar possível colisão principiológica.

Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.

DISPOSITIVO

- Para efeitos do art. 543-C, do CPC:

2. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

- Para o caso em concreto:

3. Ante o exposto, pedindo-se venia ao Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, dou provimento ao recurso especial, para, em observância à jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, julgar improcedente a ação de cobrança, invertendo-se, por conseguinte, os ônus sucumbenciais.

É como voto.

Imagem Ilustrativa do Post: Fish does condos // Foto de: Kevin Dooley // Sem alterações

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